城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，它对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2020年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）正式发布，各地加快推进城镇老旧小区改造，帮助一大批老旧小区居民改善了居住条件和生活环境，解决了不少群众“急难愁盼”问题，但不少地方工作中也存在改造重“面子”轻“里子”、政府干群众看、改造资金主要靠中央补助、施工组织粗放、改造实施单元偏小、社会力量进入困难、可持续机制建立难等问题。

今年初，广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委员会、广东省财政厅根据住房和城乡建设部等三部委联合印发的《城镇老旧小区改造工作衡量标准》内容，发布《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》（以下简称《通知》），并联合制定了《广东省城镇老旧小区改造工作负面清单（试行）》（以下简称《负面清单》）、《广东省城镇老旧小区改造工作激励清单（试行）》（以下简称《激励清单》）。两个“清单”是广东城镇老旧小区改造进入新的阶段出台的具有重要指导性文件。《负面清单》为各地城镇老旧小区改造工作划出了“底线”；《激励清单》则为高质量推动城镇老旧小区改造和效果提升指明了方向。

实施“清单”是广东城镇老旧小区改造的一大新创举，两个“清单”的出台引起了各方的高度关注。

促转变 从“抓数量”到“量质并重”

广东是最早响应《城镇老旧小区改造工作衡量标准》的省份之一。

据介绍，广东省自去年全面开展老旧小区改造工作以来就已经着手酝酿《负面清单》和《激励清单》。三部委发布《城镇老旧小区改造工作衡量标准》，广东立即响应，老旧小区改造工作开始了从“抓数量”到“量质并重”的转变，《负面清单》和《激励清单》也以此为导向，根据其中的各项二级指标为基础，结合广东省自身的老旧小区改造的经验和做法，经过深入的研究而制定，并颁布实施。

《负面清单》和《激励清单》让城镇老旧小区改造工作更加清晰，更加明确，更具有实操性和指导性。

《负面清单》是各地开展老旧小区改造工作的底线要求，总共列出了建立统筹协调机制、科学合理确定改造计划、改造资金使用符合相关规定、加强专营设施改造统筹衔接、群众改造意愿强烈的内容应改尽改、健全动员居民参与机制、改造方案充分征求居民意见、居民对长效管理机制形成共识、强化改造质量安全监管、加强发现问题整改等11项标准。

《激励清单》则是创新举措、攻坚克难的重点内容，总共列出结合改造完善党建引领城市基层治理机制、推进片区联动改造、构建社区生活圈、多渠道筹措改造资金、培育改造规模化实施运营主体、提升金融服务力度和质效、构建适应存量改造的政策制度、小区专营设施专业化管理和小区物业管理、结合改造完善住宅专项维修资金归集/使用/续筹机制、居民同步实施户内改造、工作规范扎实、宣传推广及时到位等12项标准。

《通知》要求各地在对标对表清单内容，对老旧小区改造全流程制度进行规范和优化的同时，要进一步拓宽资金筹措渠道，积极引入社会资本，合理落实居民出资责任。此外，还要健全长效管理机制，培育规模化实施运用主体，结合实际推进“EPC+O”、“F+EPC+O”等改造模式，吸引培育规模化实施运用主体，全链条参与改造项目的谋划、设计、融资、建设、运营和管理，实现老旧小区改造的可持续发展。同时，各地要加大对城镇老旧小区改造工作宣传力度，注重典型引路，正面引导，全面客观宣传城镇老旧小区改造的工作进展及成效。

抓落实 组建科学工作机制与评价体系

据了解，早在去年，针对老旧小区改造工作，省里成立了广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组，由省政府分管负责同志任组长，领导小组成员单位包括省发展改革、住房城乡建设、财政等33个部门，各地市参照成立了市政府主要领导为组长，包含住房城乡建设、财政等部门在内的工作领导小组，形成工作合力，共同推动老旧小区改造工作往高质量方向发展。广东省将以目前的工作机制为基础，扎实开展中央财政城镇保障性安居工程补助资金绩效评价，以建立科学评价体系来促进《负面清单》与《激励清单》的落实。

省住房城乡建设厅将会同发展改革委、财政厅，建立老旧小区改造项目日常巡查及评估工作机制，组织相关人员和行业专家加强对各地的指导巡查，按照负面清单和激励清单的内容对各地开展工作成效评估，对于出现负面清单行为的地市，广东将适时对其进行通报，并对各地实行激励清单行为进行打分排名，将评估成果与相应的补助和示范挂钩起来，同时，相关检查评估结果将作为国务院督查激励事项的重要依据。

用新招 运用新模式实现微改造成趋势

在大力倡导微改造的今天，广东省纳入老旧小区改造范围的小区均采用微改造的方式来提升居民的生活品质，此次发布的《负面清单》中，以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树也赫然在列。然而，由于微改造所投入的成本多，且回收周期长，纯粹的微改造需要有强大的资金支持。目前，“混改”模式日益受到市场的欢迎，将老旧小区改造项目与其周边的其他改造项目打包起来，进行“肥瘦搭配”，从而带来盈利点，以此来撬动社会资本，达成老旧小区微改造的目的。

为了更好地将社会资本引入老旧小区改造工作中，此次《激励清单》将“EPC+O”“F+EPC+O”（“EPC”指设计、采购、施工，“F”指投资，“O”指运营）等管理模式列入其中，这也是当前广东老旧小区改造工作正积极推广的“物业前置”模式，即把原本位于后端的物业管理往前推，让物业管理公司参与到改造和运营的过程中，由其进行前期投资及后期运维。在整个改造过程中，物业公司会发掘其中的营收项目，例如闲置商铺、土地、房屋等，将其盘活利用起来，进行商业化运营，从而实现盈利，逐渐完成前期投入的资本回收。而对于部分体量较小的老旧小区，可在政府的主导下，以片区化的形式进行改造，从而带来一些可规模化运营的项目，如环卫清洁等，以此激发物业公司投资的积极性。

在“EPC+O”“F+EPC+O”模式下，不仅物业公司可以收获盈利，对于老旧小区业主而言也因为有了物业服务而生活质量得到提升。目前，该模式在省内的佛山等城市正积极展开探索。