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“先富”西安,引领关中其他城市“后富”

2018-08-22 09:36 来源:克而瑞地产研究 作者:研究员/马千里、吴嘉茗

构建大西安为中心的关中平原城市群,打造军民融合为特色的国家创新高地。

构建大西安为中心的“关中平原城市群”,打造军民融合为特色的国家创新高地。

西安作为十三朝古都,在中国历史上扮演着非常重要的位置,直到唐朝西安仍然是国都,后来随着政治中心北移、经济中心南移,西安的政治地位有所下降。但时至今日,西安仍然是西部地区的重要中心城市,坐拥大量文物古迹,秦始皇陵、兵马俑、大明宫遗址等多处遗产被列入《世界遗产名录》,教育、科研、旅游等诸多方面是目前城市发展的重点。

今年2月份,国家住建委批复了以西安为核心城市的《关中平原城市群发展规划》,关中平原城市群的规划范围包括陕西省西安、宝鸡、咸阳、铜川和渭南5市,此外还有省内杨凌农业高新技术区以及商洛市的部分区县,山西省、甘肃省也分别有部分市区在规划范围内,整体构建“一圈一轴三带”的空间格局,西安——咸阳主城区——西咸新区组成的大西安都市圈是城市群的主要核心,承担科研、金融、文化交流等功能,并且通过辐射外围组团的建设带动整个城市群、西北部建设。

图:关中平原城市群空间格局图

图片来源:关中平原城市群发展规划

1. 经济发展

西安是唯一支柱,区域产业结构待优化

1.1 西安GDP独占鳌头,宝鸡、咸阳、渭南成第二梯队

从地区生产总值来看,虽然西安经济表现相较于其他二线城市处于中下游水平,但对于关中平原城市群来说,西安的核心地位显著且唯一,2017年西南经济总量达到7469.85亿元,占城市群总GDP的近4成。

在改革开放前期,西安的大型国企、军工业支撑了城市GDP的发展,但随着改革开放后东部沿海的快速崛起,西安的大型企业由于技术、管理经验等方面无法跟上步伐,而越来越落后。

但目前来看,西安的经济要加快发展,其实本身拥有较多利好因素,作为西北重要的交通枢纽、教育中心,西安拥有西安交大、西北工业大学、西安电子科技大学等,人才基础牢靠,在近期沸沸扬扬的二线城市“人才争夺战”中,西安也成为率先出招的城市,未来崛起的苗头已经显露。

图:2017年关中平原城市群各城市GDP及占比(单位:亿元,%)

数据来源:各城市2017年统计公报

整体关中的城市群中,各城市的生产总值能级差距较大,除了独领鳌头的西安以外,宝鸡、咸阳、渭南、运城和临汾组成了GDP规模在1000亿以上的第二梯队,其中宝鸡和咸阳的总体量更高,2017年GDP分别为2180亿元和2341亿元,渭南、运城和临汾的GDP体量则在1500亿元左右。

从省份分布来看,宝鸡、咸阳和渭南属于陕西省、运城和临汾则属于山西省,陕西省城市的GDP增速都相对较快,这三市2017年GDP增速均在8.0%以上,但运城和临汾的增速则分别为7%和5.5%,增长速度较慢。

而甘肃省三个被划入关中城市群的城市天水、平凉和庆阳则在GDP总量和增速上的表现都较为落后,且各类产业均发展落后,未来需要依托城市群带动发展。

从城市的省份分布也可以看出,陕西省在关中城市群中扮演绝对主力,山西运城和临汾在GDP上能够给予一定助力,但甘肃的三市则只能依托城市群发展。以此来看,其他城市的经济发展落后西安太多,西安必须担负起“先富带后富”拉动周边城市发展的责任。

1.2 产业发展相对落后,大部分城市仍以工业为主(略)

1.3 “大西安”未来产业规划能级高,带动周边互补发展(略)

2. 配套发展

大西安都市圈配套领先,西咸一体化发展

2.1 西安及周边商业综合体高速发展,其他城市差距较大(节选)

西安作为关中城市群的唯一核心,城市的配套水平在总量和密度上均以较大的优势位居第一:西安配套总量为23万间,是城市群中唯一一个配套超过10万间的城市。

众多的文化古迹给西安带来了大量的旅游客流,同时推动了西南配套的跟进,目前西安的商圈主要有钟楼商圈、小寨商圈、大南门商圈等,2017年西安又有万象城、奥莱小镇、万达广场等知名地产商带来的综合体进驻,2018年还将有大悦城、新光天地、吾悦广场等知名综合体开业。

根据近日印发的《西安市商圈建设三年行动方案(2018-2020年)》指引,钟楼商圈的打造级别为国际消费中心,此外还有6个城市商业中心、28个区域商圈支撑,2020年全市建成零售额300亿以上的商圈3个,500亿以上的商圈1个,近3年西安将迎来各类商业、生活配套全面升级的高速发展期。

从配套的密度来看,西安同样以22.82间/平方公里的密度遥遥领先,而其他城市的配套密度均在5间/平方公里以下,配套的等级不高且可提供便利程度较低。西安的周边城市中,仅有咸阳的配套密度超过4间/平方公里,虽然低于西安较多,但相较其他城市而言咸阳配套总量和密度两方面表现处于上游水平。

作为大西安都市圈中的重要部分,西安——咸阳一体化发展的推动过程中,咸阳将承接西安部分功能的疏解,以此增强西安科技研发、金融业和文旅业的核心功能,同时西安的部分功能外迁也会给咸阳带来较大的红利,预计咸阳将成为西安周边发展最快的三线城市。从西咸新区来看,咸阳在西安的辐射带动下发展程度已经比城市群中其他城市相对优越,也是西安带动周边城市发展的一大体现。

图:关中平原城市群各市配套总量及密度(单位:间,间/平方千米)

数据来源:CRIC调研

2.2 整体餐饮消费不高,西安明显领先(略)

3. 基建投资

城际铁路贯通,西安辐射力度及范围增大

3.1 东西向铁路贯通,城市群机场建设加速

从城市群的铁路贯通程度来看,以西安为中心,东至临汾、西至天水均已通车高铁,整条线路上还有宝鸡、咸阳、渭南和运城站点,涵盖了城市群中的7个城市,相对来说城际之间的交通便捷程度较高,也有利于扩大西安辐射范围、增强辐射力度。

从每日通车的频次来看,西安和渭南的通车次数较高,西安每日高铁和动车通过车次达到1200次左右,渭南则达到600次以上;其次咸阳、天水两地每日通车数量约为200次,宝鸡、临汾和运城虽然有高铁站点,但是每日通车的数量较少,未来提升空间较大。

此外在省级层面,在“十三五”期间,陕西将会投资3000亿元,加快建设铁路、公路、航空等,2020年计划行程“安全便捷、衔接顺畅、绿色智能”的立体综合交通体系,届时城市群内的城市之间交流将会更加密切,且城市群发展带来的红利也更容易外溢至其他省内城市。

除高铁已经布局以外,目前城市群中已有西安咸阳国际机场和天水机场,其中西安咸阳国际机场的作为八大区域枢纽机场之一,年旅客吞吐量达到5000万人次,货物吞吐量达到40万吨,是外地旅客到西安旅游的主要交通方式。宝鸡和平凉市分别有规划机场,等机场建成投入使用,未来城市群的机场分部则较为密集,更加有利于引入外部客流。

贯通的高铁以及较为密集的机场覆盖,不但为城市群内部的人口流动提供了便利,也增强了城市群对外部客流的导入能力,对于城市群协同发展大有助益。

图:关中平原城市群高铁动车及机场建设分布情况

3.2 西安重视基础道路工程,其他城市基建投入力度较弱(略)

3.3 绿化水平差异显著,整体环境待加强(略)

4. 西安楼市

供求关系改善,投资需求不高

4.1 朝卖方市场转型,市场量价齐升

西部的房地产市场热度相对东部较弱,作为西北重点省会城市的西安,在2015年以前都面临着供过于求、且价格平稳无明显上涨的情况,市场处于买方市场;本地开发商成为市场的主要领导者,天朗、海荣等企业是西安年度成交量最大企业,城市整体房地产市场呈现平稳发展但上涨动力不足的局面。

从2015年开始,西安商品住宅供求关系变为供不应求,放开刺激消费的“公寓类住房”个人公积金贷款政策,宽松、刺激型的政策风向刺激了商品住宅成交量的提升。

2016年在全国市场的高温带动下,加之西安货币化安置客户购房奖励,商品住宅的成交量持续上升,且同年供应量下降,库存压力显著减缓。

2017年全国的市场热度轮动,热点城市纷纷加入限购行列,西安的政策风向也从宽松变为收紧,一年内“限购、限贷、限售”三类政策出台。

在本轮市场热度的带动下,商品住宅的成交均价大幅上涨,2017年商品住宅成交价均价突破1万元/平方米,相比2015年成交均价7165元/平方米,3年复合增长率达到12.21%;2018年上半年商品住宅均价已经达到12520元/平方米,成交体量也达到近900万平方米,已经超过2017年总成交面积的一半,市场显然呈现“越限越热”的走势。

图:西安2012-20181H商品住宅成交情况(单位:万平方米,元/平方米)

4.2 主要客户源于省内,单纯投资需求不高(略)

4.3 城市群房地产容量低下,区域购房需求集中于西安(略)

5. 总 结

西安作为唯一核心,城市群发展“先富带后富”

相对于其他发展迅速、关注热度较高的城市群,关中平原城市群可以说是长期被忽略,其中仅有西安凭借六朝古都的历史基础维持着存在感,且西安的城市名片主要以“文化底蕴”为主,能够吸引较多旅游客流,但长期人口吸引力仍较为欠缺。

此外关中城市群中其他三四线城市的发展都较为缓慢,但城市间文化、交通融合度相对较高,距离核心西安最远的临汾动车时间仅为1.5-2.5个小时,同时这些城市对西安的红利辐射依赖较强,西安未来通过提升自身产业、经济发展,带动周边发展势在必行。

2013年“一带一路”概念提出后,西安作为古丝绸之路起点、也是其中重要节点城市,借助经济带发展的动力、结合自身在航天航空等方面的科创优势,可打造成内陆西部地区的经济、科创高地,同时增强中心城市的辐射作用。

所幸的是,西安在城市发展最重要的人才储备方面已经走在二线城市前沿,于2017年打响人才争夺战的第一枪,加之城市房地产项目价差尚未显著拉开,城市生活、购房压力较低,对西部生源来说吸引力还是较大的。

同时西安发展的战略定位较为清晰,关中平原要成为以军民融合为特色的国家创新高地,西安具备军工业的基础,加上科技创新的助力,未来发展前景可期。

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