作者系中国城市规划学会副理事长、全国工程勘察设计大师、中国城市规划设计研究院院长

城市住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，是推动构建房地产发展新模式的重要内容。近日住房城乡建设部印发《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》（以下简称《导则》），对城市开展住房发展规划和年度计划编制工作起到重要指导作用，对构建房地产发展新模式和推动城市高质量发展具有重要意义。

在2012版《城市住房建设规划编制导则》的基础上，《导则》立足我国房地产供求关系发生重大变化的新形势、聚焦构建房地产发展的新模式、围绕城市存量发展时代的新特征和住房建设量质并举阶段的新要求，重点突出了四个方面内容和要求：

一、强化需求导向，促进住房供需关系精准适配

当前，我国房地产供求关系发生重大变化。人口增长已进入下行通道，城镇化进入下半场，城镇人口增速放缓；同时，人口流向加速分化，老龄化、少子化趋势愈发显现。人口和城镇化的变化特征带来住房需求总量、结构、空间分布上的新特征。

《导则》特别设置了需求分析章节，要求从总量、结构、时序等方面研判未来住房需求变化特征，包括了增量与存量、刚性需求与改善性需求、保障与市场、租赁与购买等多个维度。还特别关注到细分人群的多元化需求，提出要有针对性地研究青年人和新市民、育儿家庭、老年家庭等不同群体对“好房子”的差异化需求和配套支持政策等。这些要求是对“以人定房”的深化细化，有助于指导城市更精准地引导住房产品供给，进一步释放居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳。

二、优化要素配置，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制

构建房地产发展新模式需立足制度优化与要素协同的系统性变革，住房发展规划编制要把握时代契机，为破解土地、资金、政策等瓶颈提供系统性方案。这就需要加快建立“人、房、地、钱”的要素联动新机制，以住房发展规划统筹和科学配置资源要素。

《导则》将加强“人、房、地、钱”要素联动的要求贯穿始终。一是在现状评估上，要加强人-房、房-地、房-钱要素适配关系分析。二是在规划原则上，强调以人定房、以房定地、以房定钱，特别是推动以规划作为住宅供地和住房相关资金投放的基础和依据。三是在目标和指标体系上，提出要体现用地供应量、开发贷款供应量、保障性住房建设和筹集资金投入等要素配置要求。四是在规划主要内容上，明确增设要素联动章节，提出土地、金融、财税等关键资源配置要求。

三、强调增存并重，积极推进居住领域城市更新

当前，城市发展由大规模增量建设转为增量存量并重，政府工作报告明确提出“优化城市空间结构和土地利用方式”，核心是控制增量、盘活存量、提高质量。居住领域存量更新是城市更新的重要组成，各类住房与住区改造既是为了让城市变得更宜居、让人民群众生活更舒心，也是推动房地产业发展方式从投资新建，逐步向更新改造和全链条运营服务转型，构建房地产发展新模式。

《导则》提出规划编制要以统筹增量和存量、提高质量为原则，明确住房和住区更新方面的主要任务和指标。一是要分类指导老旧小区改造、城中村改造、城市危旧房改造等存量更新工作，化解安全风险、提升居住品质，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。二是在中心城区空间布局指引中，强调要综合评估增量、存量土地开发潜力，统筹两种渠道考虑新增住房的土地供应方式。三是在年度计划中要求明确存量住房与住区更新改造任务，有条件的城市要确定年度建设项目清单。

四、突出量质并举，推进“好房子”建设满足人民美好生活向往

我国住房发展总体从“有没有”向“好不好”转变，“好房子”建设成为中国式现代化和城市高质量发展的重要标志。“好房子”的内涵不仅包括住宅建筑本体，也包括舒适的居住环境、完善的周边配套服务、良好的职住关系等。以“好房子”为引领，实现“好房子、好小区、好社区、好城区”联动建设，系统化提高城市宜居性。

《导则》对“四好”联动提出了明确要求，强调推动从“单体建筑”到“城市”全空间尺度的居住环境品质提升，统筹好规划、建设与治理全链条。一是提出坚持“职住交服”空间协同，加强住房供应与交通设施、商业服务设施、公共服务设施及市政基础设施等协同布局。二是将“好房子”建设、新建住区布局和形态、居住服务与社区治理能力作为规划重要内容，一方面要求加强住区选址、高度、密度、容积率等规划设计引导和管控；另一方面强调统筹做好完整社区建设、社区治理与物业服务等工作，实现物质空间和治理能力的共同提升。

《导则》的及时发布，有力解决了地方住房发展规划编制工作中迫切需要的系统性、方法性、规范性问题，为做好新一轮住房发展规划和年度计划编制工作奠定了坚实基础，将为构建房地产发展新模式和推动城市高质量发展发挥重要作用。