宅基地和农房返还可视为与农业补贴一样的政府购买公共品行为

农村宅基地登记非常必要。目前，农村宅基地面积、权利等非常混乱。在广东，不少农民甚至是在承包地上违建住房，导致农地浪费惊人。但登记并非表明就是要明确其为农民的“不动产”。根据《中华人民共和国宪法》第十条，宅基地是集体所有，并非属于农民。因此，对于宅基地，农民可以长期使用，但不应有财产权。农民在成为新市民以后，其在农村原有的宅基地既然失去了使用意义，就应该返还给村集体。但是，农民退出宅基地，关系到他们的住房保障。因此，必须是在城镇有住房或有住房保障的新市民，政府和村集体才可以要求其退还宅基地。为此，在农村进行不动产登记的同时，还需要建立城乡住房登记的联动机制。在城镇化的政策上，既要避免农民工失去住房保障，又要避免新市民因为政策原因，在城乡同时拥有至少有两份不动产。

城镇化进程中的宅基地返还，非常符合国家农业发展、粮食安全等长远目标，因此，可以视为一种与农业补贴一样的政府购买公共品的行为。这就是对已经“具备条件”的农民，根据农村不动产登记、人口登记等记录，在城市可以获得适当的住房保障补偿。政府可以根据这种“返还”与“补偿”，构建特殊的“产权市场”。

农房也是一个道理。在农村，一幢二层楼的农房直接造价大概在10万—30万元之间，平房应不到10万元。这些农房，农民一般是自用，一旦农民要转卖，就很不值钱，因为在村庄里缺乏销售对象，村里的农民普遍有住房。而同时为了保障村庄资源的整体性，尤其是“18亿亩耕地红线”，国家一定会禁止城市居民购买这种“小产权”房。否则，农村土地市场将陷入一片混乱。所以，对于新市民因为城镇化而遗弃、闲置的农房，国家应以合理的农房造价补偿，新市民在获得造价补偿以后，可以将农房回退给村集体，由村集体进行复垦、或作为建设用地继续使用。农村的农地就可以逐渐走出“细碎化”的困境。

因此，农村宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记，可以为城镇化的顺利展开提供科学、准确的依据。但是由于其特殊性，不可以误读。

（作者系华南师范大学“三农”与城镇化研究所所长、教授）