近日，上海市规划和国土资源管理局、中国（上海）自由贸易试验区管委会联合发布《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》，明确提出综合用地的概念，鼓励公共服务设施用地、工业用地、仓储物流用地根据业态需求，进行土地混合开发和建筑复合利用，进一步提高土地利用质量和效益。

●一个明确

中国（上海）自贸区综合用地政策可概括为“1222”，即“一个明确”，明确综合用地定义，即土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式。

【意义】对上海自贸区内项目落地具有重要意义

官方人士强调，综合用地概念的提出，对于上海自贸区内项目落地具有重要意义，是上海自贸区在规划、土地政策方面重要的制度创新举措。

一名参与规划的官员解释，有一些企业处在成长过程中，需要有仓库，也要简单的制造加工；需要把总部放在这里，也要有展示的空间，以及现场的销售需求，“针对这样的情况，我们提出综合用地的概念。”

这名官员说，综合用地在规划上不是新的概念，规划上有混合用地的概念，但运用得并不多，概念也不明确。这次上海自贸区的《试点意见》，等于又往前走了一步，从规划和土地两方面，对综合用地进行保障，对综合用地的使用范围、定义、原则、规划编制要求进行了系统的规定。

上海自贸区现有面积28.78平方公里，其中80%为工业用地。随着上海自贸区产业定位的改为，区内土地的二次开发被提上议事日程。外高桥集团副总经理刘宏此前曾表态，经过相应的调整和改造后，自贸区服务业用地的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。

但综合用地的具体占比尚未确定，一名参与规划的官员告诉自贸区邮报，针对具体的街道或小地块，综合用地还会有一定的比例规划，但暂未明确。

一名在自贸区有地的企业高管就提出，是否有必要将土地转型为综合用地，还要看具体的项目情况，毕竟补缴土地价款会令企业成本上升，不能一概而论。

除了官方取向，前述资深业内人士介绍，上海自贸区内企业有把工业用地转变用途的需求，当然有些企业是想自用升级的，也有企业是想把工业地产转成商业办公用地卖钱的。上海自贸区管委会当然不会支持后者。

这也是《试点意见》对于存量用地转性作出诸多限制的原因。