新城开发不是洪水猛兽

凤凰城市：2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。您如何看待这股新城开发热潮？

宋忠良：如今的政府官员热衷于新城镇的开发，不可讳言，这与GDP有关。但实际上，很多政府官员都是背了黑锅。官员们都想升迁，然而中国现行体制下，一位官员想升迁，仅仅把城市的下水道建好了没用，建了新城后才有机会。不过中央政府已经意识到这个问题了，在中组部选拔干部的标准中，也不仅仅将GDP作为选拔依据。

我们不必将新城镇开发当做洪水猛兽。全世界都在开发新城，没有开发的地方只是一潭死水，经济上不会活跃。就像物理学上提到的物质不灭定律，地球上的资源就这么多，不会消失，也不会生长，经济越来越好，是因为交换和流通。

在这种情况下，如果我们能引进一些机制，就可以解决问题了。问题的关键不是新城镇该不该开发，而是启动新城镇发展的程序是怎么样的。新城镇开发不是一两个官员拍脑袋决定的，也不是中央在北京规划云南山区的发展，他们不具备这个能力。中央应该把握大方向，而细目应该由地方，即从省到市再到区来做规划。

通常只有当地人才知道什么规划是当地需要的，这也是我想强调的一点，城市规划最核心的东西是人性，而不是钢筋水泥的房子。

新城不是不能建，关键是谁来决定这个地方应不应该建造新城？照现行的机制，通常是老百姓骂，政府背黑锅，没人受惠。建设的新城项目必须得到老百姓的认可，相关美学上的规划由专家学者去做，而政府应该仅在最后的法令上进行把关，即确认是否违法，执行相关公权力。最后出来的效果即使不如意，那谁也不能怪谁。

此外，国家行政单位可以做一些大面积的把关，尤其是容积率，不要归到很细节，容积率足以把关一切。

凤凰城市：但新城开发中还存在一个问题，中国城镇化的推进导致一些新城规划大批量出台，与此同时，相关的市场需求也随之来临。在发展中，大量新城求快，因此在缺乏产业支撑的情况下，采取房地产开发的手段，频繁“造城”，以此加快“城镇化”进程。而这样的“被城镇化”通常会导致市场供应无法顺利运作，或是新城没有产业入驻，缺少人气，成为空城。

宋忠良：我在台北市主持过一个建筑案，叫大叶高岛屋，是百货公司的开发案。台北市的百货业竞争非常激烈，加上这个地方在台北市的郊区，不是一个很有竞争力的商业地段。我帮业主出的规划是，招商免费，所有入驻的厂商租店面都不需要钱。

可是还是有条件的，就是要交25%的营业额当租金。因为店铺免费的政策，大量厂家都被吸引过来，然而又因为要交25%的营业额当租金，更多经营状况不那么好的企业就自动止步了。如此一来，百货公司招商部就有了更大的选择权，可以挑选最适合的，最能赚钱的企业入驻，达到双赢结果。

同样的，我想将这个机制放大。现行的土地政策是使用者有40年，50年或70年的使用权，我认为我们应该将土地出让的年限设定多样化。

例如设定一个8年、10年或15年的期限，土地免费，大量的开发商会被吸引过来。可是开发商同样需要考虑到，前期盖房子就要两三年，真正的运营期只有5年，那是否能保证在5年内进行盈利营利？

土地免费，可是并不是过户到开发商名下，不涉及国有资产的流失，8年到期后，如果绩效不好，政府有权将土地收回。如果绩效好，达到一定数值的话，政府就无权收回，可以再续约。

这很自然地就能解决没有产业的问题了，因为土地免费是一个很大的吸引力，优秀的开发商、产业都会被吸引过来。可是土地明令只让你使用8年、10年，那么开发商或企业就会自己衡量，自己的产业是否有竞争力？

如此一来，很可能钢筋水泥还没有搭，就已经有产业进驻了。我们不需要将一堆房子盖好后再去招商，而应该是量身订做。政府只提供土地和相关的规定，由丢钱的人来决定我怎样使用这片土地，怎样开发才能达到发展盈利的效果。这样一来，怎么会有空城？