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伍江:城市更新存在六大认知误区,别把经念歪了

2022-01-18 16:56 来源:《中国房地产金融》

在伍江看来,城市更新,不要把经念歪了,要在“城市上建城市”;城市更新不是10年或20年的事,可能是100年或200年,甚至更长,慢慢干。

城市更新,向新而生。日前,《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》发布,拉开了新一轮城市更新的帷幕。

政策出台,可能将撬动万亿级市场。这对景气度不高的房地产市场来说,无疑提供了新的可能性。历史还会踩着相似的韵脚吗?《中国房地产金融》日前专访了中国城市规划学会副理事长、同济大学原常务副校长伍江。

在伍江看来,城市更新不要把经念歪了。城市更新不是短期的事情,是城市的常态化状态,是城市持续发生的事情;城市更新是要在“城市上建城市”,是“有机更新”,不是整天大拆大建;针对城市更新的新要求,需要对过去的建设开发模式重新反思。

一、不要把城市更新的经念歪了,要在“城市上建城市”

《中国房地产金融》:当前各个地方城市更新行动,正搞得如火如荼,您如何看待城市更新?与过去相比,如何定义现在的城市更新行动与观念?

伍江:城市更新是城市的常态化状态,城市总是需要不断更新的。但是过去几十年城市更新都是以“旧城改造”的方式进行的,都是大拆大建。现在要及时转入常态化的城市更新状态。现在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上,叫“微更新”,这是对过去大拆大建的一种反思。但城市更新不仅仅是“微更新”,城市更新既有微观的问题,也有宏观的问题。

城市更新不能大拆大建,要改变原有的旧城改造模式,要学会在“城市上建城市”,通过不断更新、改造再利用,使得城市发展更加有机,这是业界现在谈城市更新时聚焦比较多的一个方向。城市更新过程需要市场,也需要资本,只不过市场也好,资本也好,都不应该是简单复制过去那样的旧城改造模式,而是应该适应新的城市更新进行新的市场模式探索。

不要把城市更新的经念歪了。我们国家发展的阶段已经不同,正在进行重大转型,不能沿用过去那种快速的、大规模改造的方法,那样对整个国家发展不利,对可持续发展、绿色发展都不利。

二、不是把政府变成市场,“政府不是市场”

《中国房地产金融》:在新的城市更新行动中,政府应当扮演什么角色?如何兼顾各方主体的利益?

伍江:我们是社会主义市场经济,要充分发挥市场的作用。市场在过去几十年已经渐渐适应了大规模旧城改造、大规模房地产开发。现在的城市更新,应该针对新的要求转变模式,不能再用旧的模式套新的需求。

政府通过政策设计,让一部分社会资本能参与到公益事业,这是好事。在西方国家也有 PPP。政府对公共利益存在诉求,对公共利益的责任也责无旁贷。

政府应该要维护社会公正。各方利益主体的诉求是不一样的,博弈能力也不一样,政府应该更多关照弱势群体,应偏向于能力弱一点的群体,才能维护社会公正。

换句话说,如果有资本跟居民个人利益之间有博弈、有争论的话,政府更多的是应该帮助个人,而不是帮助资本,因为资本力量强大,个人力量弱小。

我觉得,政府应该设计一些好的政策,在不违背市场规律的前提下,愿意把资金投入到有更多公益色彩的工作中,让市场不过分逐利,而愿意多做一些公益的事。政府本身应该更多从事保障公共利益的工作,而不是把政府变成市场,“政府不是市场”。

《中国房地产金融》:当前时局之下,房企活得不是很好。

伍江:我觉得是开发企业前面几十年的日子太好过了,所以现在觉得活得不太好。对于各行各业来说,马克思的《资本论》认为,市场的平均利润才是最后的一个利润。过去房地产利润太高了,现在应该回到正常状态。

政府不能要求市场,要求企业做赔钱买卖,这不可以的,这是市场规律,但是可以毛利低一点对吧?少赚点钱,多做一些公益的事情,这是可以的。不赚钱是不行的,不赚钱就不叫市场了,但可以不一定赚那么多钱,是吧?

三、城市更新是漫长的过程,不是10年或20年的事情

伍江:城市更新不是10年或20年的事情,可能是100年或200年,甚至更长,要慢慢干。只要城市在,就会不断更新。只要有更新,就需要市场介入。城市会永远更新下去。

我觉得,现在别太着急,不要急于一蹴而就,不要去想着“一口吃成大胖子”。这是一个涉及更多个体的利益,更多不同利益之间的博弈,不要太急。慢慢来,对大家都好,还没有形成共识的,就等一等,不能强迫一定要这样做。

《中国房地产金融》:现在很多市场主体都积极参与到城市更新行动中。

伍江:这是好事儿。要转变观念,不能再用过去那种模式来套用到现在。比如说利润率不要那么高,做事情比较麻烦一点,不是那么简单的,今年拿地明年造房子,后年卖房子,而是慢慢跟居民商量,本来2年能做成的事,得花5年或6年做成。日本六本木的城市更新,花了差不多快30年的时间。

四、规划若只重视空间美学,规划就是错的

《中国房地产金融》:从规划的角度,您如何看城市更新?

伍江:改革开放以后,主要是扩张型规划,都是拆掉以后再建,或者将没有城市的地方扩大为城市。现在不一样了,城市更新更多是进行改造,而不是拆掉重建,或者扩张用地。

现在国家对城市建设用地管得也很严,城市也不太可能再有太多增量,城市更新有一个很大的特点,从过去增量型发展转向一种存量型发展,要适应这个变化。

《中国房地产金融》:比较微观一点,是不是注重空间的一些美学,或者文脉。

伍江:规划如果只重视空间美学,这个规划就是错的。规划本来就应该是综合性的,要考虑到政治、经济与文化等功能。

五、城市更新是“有机更新”,不是整体大拆大建

《中国房地产金融》:城市更新对社区会有多大的影响?

伍江:社区是城市的重要组成部分,甚至是主要组成部分。城市要更新,社区也要更新,涉及每一个人与每一个家庭。人民的生活品质在不断提高,城市更新不可能一步到位,几辈人都满意是不可能的。所以,总是会有新的要求与诉求,那么旧的东西也会变,就又需要更新,社区更新是将来城市更新中相当重要的“一个重头”,这块存量非常大。

《中国房地产金融》:有个数据,在2000年以前约有好像200亿平方米建筑,一部分可能到了要更新的时候了。

伍江:不要说到200亿,就想到要一批一批地进行彻底更新,或者过20年之后再来一次更新。城市更新是一个慢长的、持续的与不断更新的过程。

《中国房地产金融》:螺旋性的持续性更新?

伍江:我觉得应该是“有机更新”,不是整天大拆大建,不是整天“大更新”,而是天天都有更新,但是你不太容易觉察到。这样,城市就不会因为老是在更新,给人们造成生活不便,甚至城市的混乱。

六、不能拿以前习惯的那一套理解现在的城市更新

《中国房地产金融》:您对现在的城市更新行动有何政策建议?

伍江:我一直在跟政府呼吁,现在的城市建设,包括市场管控,以前几十年是很适用的,但现在从增量型发展转向存量型发展,所有的政策设计、制度设计都应该随之改变,现在很多地方,从政府到企业都不适应,拿着以前已经习惯的那一套理解现在的城市更新。

针对城市更新的新要求,需要重新反思现有的制度设计、政策包括法律。

《中国房地产金融》:可以阐述得更具体一些吗?

伍江:需要反思的太多了。我刚才讲的都是很笼统的、宏观的,实际上具体的政策、法律、标准与规范,其实都要反思或重新设计。

建设标准与建设规范是不是都应该改?现有的标准与规划是按照建设一个全新的城市去对待的,对一个已经建设好的城市,怎么让它变得更好呢?尽可能不鼓励去做大手术是吧?让它自我内部不断更新,而这方面的政策设计是缺失的。

《中国房地产金融》:住建部已颁布强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》,明年4月1日实施,节能减排方面,大概是居住建筑节能要提升30%,公共建设要提升 20%。有专家称,旧城改造与城市更新可能会参照执行。

伍江:国家“3060”目标提出来之后,需要所有人共同努力,不管是造新房子还是改老房子,都得要考虑到节能减排。以前城市建设不考虑,现在就得多考虑。

现在很多地方借城市更新的名义,是用大拆大建的方法进行城市改造,住建部踩了刹车。

过去的开发模式是以拆为主。现在要转变,从“留改拆”转为“拆改留”,目的就是不要再搞大拆大建。能留的尽量留,能改造利用的就尽量不要拆除重建。不仅是为了保护历史传承,也是为了可持续发展。就减碳来说,千减万减不如一减,少盖房子就是最大的减。建新房子总是有碳排放的。改改就能用,为什么要拆掉重建呢?

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