6月23日，在第三届全国“土地日”座谈会上，国土资源部部长胡存智表示，在土地开发利用方式上，要转变新城新区城市建造模式，推进土地的多功能立体复合利用。

在去年6月6日国土资源部发布《节约集约利用土地规定》（下称《规定》）后一年时间，再次提及土地集约节约利用和改变土地出让方式，用意不言自明。

实际上，在中国新城新区的开发过程中，土地利用效率低下、产业培育“存活”困难、空城鬼城现象频发等问题一直困扰着地方政府和开发商。如何在传统的一级开发和二级开发之间进行平稳过渡和良好衔接，解决缩短建设时长、拉动区域价值和人气聚集速度的问题，成为新城新区开发的一大痛点。

“1.5级开发模式将越来越受到政府和开发商的青睐。”世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强告诉记者，“对于政府而言，1.5级开发相当于把以前的‘排队式’开发升级为‘齿轮式’开发，有助于缩短建设时长、提前展示区域形象，从而拉动区域土地价值，增加收入。而对于开发商而言，1.5级开发可为开发商节约土地、建安、人力、招商等成本，还可以炒热自身和周边地价。这种开发模式可以达到多方共赢。”

滚动开发 提前预热

1.5级开发是介于一级开发和二级开发之间的一个概念，其狭义概念是指政府以零地价的方式委托给开发商，产权依然属于政府，在委托时限里，由开发商实施投资、建设、运营、管理。委托时限过后，包括土地使用权、建筑实体等将全部转回给政府部门，再由政府交给指定的部门或机构经营和管理。 

土地1.5级开发更为广义的概念来源于深圳前海管理局创新性提出的“梯级土地开发模式”。“梯级土地开发模式”共有5级，分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级，是前海管理局在全国首创的土地开发模式。

在前海管理局对1.5级开发模式给出的定义中，这种开发模式是根据基础设施建设情况和土地开发时序，选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，挖掘土地价值，形成滚动开发。

“在大片土地的开发过程中，政府可考虑尝试灵活采用1.5级开发的策略，以达到缩短项目规划时间的目的。同时，该手段亦有利于政府在土地预热阶段，即与志同道合的开发商或经营商实现提前合作，联手炒热自身及周边土地价值，为将来的二级开发做好准备。”王广强表示。

先租后让 灵活多变

在我国其他地区，类似于前海土地1.5级开发这种介于土地一级开发和二级开发之间的概念主要是“先租后让”。

早在2013年11月，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定（草案）》中就指出，市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，可以采取先将国有建设用地使用权租赁给土地使用者，并明确约定在项目正式投产后转为出让建设用地使用权的供应方式。

1.5级开发中的土地出让方式与“先租后让”相似，前者多为租赁或短期土地使用，使用年限一般为3~8年。

“这种短期租赁，一般位于区域核心位置，区域开发前期，以办公商业为主，入驻企业以新型产业、体验型商业业态为主”，王广强告诉记者。“由于租赁期开发的多为临时建筑，内部空间利用的可变性较大，且无土地指标，土地使用弹性很大。”

不过王广强同时提到，由于土地权属等原因，这种借鉴于美国硅谷开发模式的1.5级开发，在国内或许会水土不服，需要灵活运营。

此外，这种模式需要开发商不断进行招商，优化商家储备，以培养稳定客户群，“非常考验开发商的后期运营能力”，王广强补充道。