在博鳌亚洲论坛2016年年会上，杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。与会嘉宾认为，一些地方楼市加杠杆“花样百出”，部分城市去库存“压力山大”，与此同时，营改增政策“靴子”落地，楼市税负变化也将影响市场预期。

杠杆

变了味的加杠杆方式引发泡沫过大担忧“今年年初以来，非限购城市放宽购房政策，除允许购买多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在实际操作中执行‘零首付’。 ”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说，“一旦房地产市场下滑太多，部分地方政府的财政将难以为继，银行体系的安全也会受到挑战。 ”

“买房的两个目的是居住和投资，如果投机性购房过多，就会出现房地产泡沫，泡沫过大就可能触发金融危机。 ”世界银行原首席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑。

记者调查发现，目前，楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。尽管央行规定个人住房贷款首付比例不得低于两成，但各地以“首付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多，屡屡突破最低首付比红线。

易居智库研究总监严跃进认为，商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式，而其他一些变了味的加杠杆方式，如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。

中国人民银行副行长潘功胜表示，央行将与相关部门一起严厉打击“首付贷”融资等叠加杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

去库存

一些地方去库存方式存三大问题“当前各地已经采取的去化方式的有效性仍需要检验。 ”陈志武在博鳌亚洲论坛上说。

去年底召开的中央经济工作会议，前所未有地将楼市去库存上升到“国家任务”高度。但记者调查发现，当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。

——分配任务式。陈志武在论坛上表示，部分地方政府向下分配去库存指标，如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房。如此一来，开发商的问题被转嫁给了普通购房者。

陈志武建议，最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰，只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。

——供需错位。中国房地产协会原副会长朱中一表示，一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”。

——忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券首席经济学家李迅雷认为：“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’，是变相对开发商‘兜底’，只会引发下一波高库存风险。 ”

税改：营改增后个人住房交易税负只降不增

根据今年政府工作报告，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

“全面实施营改增后，一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价，以获得充足的现金流规避日常经营压力。 ”陈志武在论坛上说。

专家认为，营改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。严跃进表示，“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。 ”新华社记者 王存福 郑钧天 罗江（据新华社海南博鳌3月24日电）