近年来，集商业、办公、住宅等为一体的城市综合体项目在各地兴起，有的地方甚至“全城尽是综合体”。记者了解到，城市综合体火热的背后，供应过剩、同质化竞争等问题逐渐显现，其核心的商业部分往往也只是简单的“购物+餐饮+电影”。业内人士建议，城市综合体亟待进行模式“突围”，整合更多的资源提供增值服务，以满足消费者日益增长的个性化、体验式需求。

“全城尽是综合体”

据了解，城市综合体是城市经济发展到一定阶段的产物。以欧美国家的经验来看，人均GDP在4000美元，达到城市综合体发展的初步条件，当人均GDP达到10000美元以上时，综合体将步入快速发展阶段。

“十二五”期间，湖南省开始发展城市综合体，项目数量逐年上升。根据湖南省统计局的摸底数据，截至2015年年底，湖南省共有已建成并运营的城市综合体50家，营业面积总计103.5万平方米。其中，长沙市最多，城市综合体达到24家。

在江苏南京，统计数据显示，2010年以前开业的商业综合体仅6家。但在2010年之后商业综合体层出不穷，尤其是2015年一年就开业了6家。截至去年底，南京城市商业综合体达24家，形成了“全城尽是综合体”的局面。

一般认为，城市综合体是商业零售和商业地产融合发展的高级形态。湖南省财政厅厅长郑建新表示，城市综合体主要作用有创造税收、拉动消费、集聚产业、提供就业机会等。其中，2015年湖南城市综合体纳税3.08亿元，占整个零售业重点税源纳税总额的37%。

不过，作为新兴的商业形态，城市综合体发展如今已出现“一拥而上”现象。据南京统计局初步了解，目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家。按照国际惯例，商业面积与人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字，商业综合体扎堆现象比较严重。

即使在市场体量有限的三四线城市甚至县城，地方政府和开发商对于“城市综合体”也有些趋之若鹜。在湖南的部分县市，综合体项目规划建筑面积动辄达到40万至50万平方米。由于经济下行和房地产库存高企，很多项目建设进展缓慢，甚至出现烂尾现象。

湖南北部某县城，一个正在兴建的城市综合体总建筑面积达50万平方米，标榜是“集酒店、办公、购物、休闲、健身、娱乐、餐饮、公寓等为一体的国内顶级综合体项目”。记者在实地采访看到的情况是，项目所有地位于县城郊区，道路、公共配套很不完善，周边还有大量农田和农房，后期运营状况并不乐观。

除了“逛吃”还有什么

随着城市综合体的快速扩张，供应过剩的问题开始显现。近几年，湖南包括综合体在内的商业地产市场整体供大于求。截至2016年3月，长沙市已建和在建的综合体共计44个，城市综合体总面积超过1500万平方米。专业调研机构数据显示，至2017年年底，长沙大型集中式商业存量将超过500万平方米。

其中，综合体中写字楼的高库存尤为突显。以湖南省财政厅调研的长沙南部某综合体为例，目前其购物中心运营良好，公寓出售率也比较高，但是写字楼签约的企业仅有10余家，写字楼招租存在较大困难。

城市综合体出现过剩的同时，还面临着同质化竞争和“结构性短缺”。有分析人士指出，遍地开发的城市商业综合体，虽然具备一般意义上的综合体表现，但是大部分是借商业之名，行地产之实，缺乏商业灵魂。很多城市综合体，缺少自身的特色，缺少与本地文化相结合的元素，都是千篇一律、一窝蜂似的复制。

根据记者在长沙近两年内开业的多个城市综合体的体验，这些综合体主要组合方式是“零售百货+餐饮+电影院”，消费者基本上除了“逛吃逛吃”没有太多选择。有的综合体强调自身的餐饮特色或者体验式功能，但实际上和传统的购物中心大同小异。

部分开发商为了追求自身利润，先“圈地”建设而不顾后续运营，城市综合体很难提供“特色化供给”。有的城市综合体将临街的商铺出售，而后期缺乏统一的招商和运营，导致铺面大量空置、进驻品牌良莠不齐，无法满足消费者较高层次的需求。

还需整合资源提供增值服务

业内人士认为，城市综合体不应陷入低水平的竞争，要依据发展需要和消费者需求进行资源整合，不断推出诸如创意园、疗养基地、科技馆、艺术中心和休闲旅游基地等能满足顾客享受与自我实现需求的新型业态，进行差异化运营，提供增值服务。

即将在长沙开业的步步高·梅溪新天地总建筑面积70万平方米，是一家集成了购物中心、梅溪大街、飞行馆、游乐场、梅溪书院、酒店等多个不同形式的超级综合体。作为一家传统的超市百货企业，步步高通过这样一个综合体项目，正在由单纯的“零售商”转型为“售卖生活方式的服务商”。

步步高董事长王填表示，借着地处湖南电视娱乐产业发达的地利和资源优势，梅溪新天地将落地湖南卫视、湖南经视等举办的很多大型明星娱乐活动以及成为热门综艺节目的拍摄地。梅溪新天地还将做到每周搞一次大型营销活动，同时举办摇滚音乐节、啤酒音乐节、明星签售会等各种活动，打造“让人尖叫的综合体”。

此外，有的城市综合体整合政府资源，甚至承担起了部分公共服务的功能。比如长沙德思勤时代广场立足长沙市政府的电子商务基地试点政策，与阿里、地方政府合作共同建立创科孵化器，吸引电商企业入驻。

分析人士建议，城市综合体本身属于城市发展进程中的一个自然产物，下一步要进一步去库存、降成本、补短板，提升现代服务业，实现经济稳步健康发展。“去库存”要控制增量、盘活存量。

控制增量方面，城市综合体的建设要结合资源禀赋和区位优势，形成错位发展、分工协作的格局。各地可结合城市工作适时出台城市综合体发展的相关意见，在库存较多的城市或区域，可减少或暂停土地供应，谨慎规划审批，控制好增量，给市场创造一个良好的预期。

盘活存量方面，郑建新建议，可以在商业空间与大众创业需求中寻找连接点。比如目前有专业机构做的“优客工场”，即通过与城市综合体的业主方合作，对存量物业资产进行合理改造，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。而政府可以通过购买专业机构的相关服务，盘活存量，培育新兴企业。