导读

近日，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训，深入学习贯彻党中央、国务院关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署，准确把据重点任务，明确工作要求，正式启动试点工作。

农用地能转为新增建设用地入市吗？

耕地等农用地也能入市吗？

城里人能买宅基地吗？

农村集体经营性建设用地入市工作

事关农民切身利益

涉及各方面利益重大调整

怎样审慎稳妥推进

如何确保试点成效

以下“二三二”要做到

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相关政策制度解析

在“两项前置条件”中

· 关于“加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划”

2019年6月，自然资源部办公厅印发《关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》；2020年12月，自然资源部办公厅印发《关于进一步做好村庄规划工作的意见》，文件针对当前村庄规划工作中反映的一些问题，从政策方向上提出了意见指导，在实际操作上作出了明确要求。

· 关于“完成集体土地所有权和使用权确权登记”

2022年1月，自然资源部印发《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》，提出健全集体土地所有权确权登记成果更新和应用机制，集体经营性建设用地入市前，应依法完成集体土地所有权确权登记。集体土地所有权未登记或者存在权属争议的，集体经营性建设用地不得入市交易。

在“三项负面清单”中

· 关于“不能通过农用地转为新增建设用地入市”

《中华人民共和国土地管理法》第二十三条规定，各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排；第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

· 关于“不能把农民的宅基地纳入入市范围”

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；第三百六十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡(镇)人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求；第三十六条规定，依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

· 关于“符合入市条件的土地不能搞商品房开发”

2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

在“两项重点机制”中

· 关于“兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制”

2022年9月6日召开的中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》，会议强调，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。

2021年12月，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易；在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。