袁昕：“新”城市更新将突破碎片化的更新方式，是一场长期行动

袁  昕  中国城市规划学会常务理事、清华同衡规划设计研究院董事长

2025年5月，随着《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）重磅出台，更大规模的存量更新行动拉开大幕。这份由中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的文件，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。

这份《意见》出炉，意味着城市发展将以“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）为行动纲领，“拆”字当头的开发模式将成为历史，取而代之的是对现有建筑的智慧升级、对历史遗存的精准保护，以及让中国建筑长一张“中国脸”的文化自信。

近日，凤凰网房产联合清华同衡规划设计研究院等机构推出“明日之城”城市更新年度策划。本期内容专访中国城市规划学会常务理事、清华同衡规划设计研究院董事长袁昕，围绕新指导纲领之下的城市更新行动，就更新项目规划、资金筹措、案例分析等展开探讨。

以下是部分采访实录：

凤凰网：《关于持续推进城市更新行动的意见》出炉，新指导纲领之下，更大规模的城市更新行动“新”在哪里？

袁昕：首先城市更新行动本身并不是一个新事物。伴随着城市的出现，城市的空间和功能就一直在不断发展变化，这些发展变化，不仅是简单的空间规模的增长和城市功能的扩展，同时也包含了既有空间的更新和功能的调整与重构，也就是我们今天说的城市更新的工作。

此次《关于持续推进城市更新行动的意见》中提及的城市更新行动主要任务，也都是近年来城市建设工作中努力推进的。如果说这其中“新”的要求，我认为是明确了加强支撑保障，特别是明确了要建立完善“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系，这就突破了以往碎片化的城市更新方式，强调即使一个小小的更新改造项目也要有明确的规划目标，也是嵌入整个体系的，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市的一个重要环节。

《意见》中还突出了创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制，提出坚持“项目跟着规划走、土地要素跟着项目走”的用地政策和衔接机制，这是保障项目落地实施的重要环节，毕竟城市更新不是纸上画画，而是要见诸行动的。最后，我们也呼吁需要更新一些老旧的规范和标准，要有一些先破后立的创新探索，因为城市的形态最终是由这些规范和标准塑造的。

凤凰网：在确定某个商圈或某个具体项目需要做更新后，如何展开设计、规划？

袁昕：更新项目与新建项目的区别，主要体现在更新项目运作过程中的复杂性。如果我们把新建项目比喻是在一张白纸上作画，那么更新类的项目一上来就要面对复杂的利益冲突和社会矛盾。所以，更新类的项目都不可能延续以往的城市扩张期的项目运作经验和流程，需要前期投入更多的沟通和时间成本，寻求利益相关方能够就更新的目标、过程和结果等达成共识，并且形成更加深入细致的规划设计和实施方案，尽量避免实施过程中出现重大调整，导致原有的利益平衡被打破，不得不中断施工以达成新的平衡。

例如，清华同衡在参与三里屯商圈更新过程中，先是作为街道责任规划师开展了街道的全面体检、寻找区域发展的空间痛点和建设短板、梳理盘点土地与建筑资源等工作。站在全局视角思考后，与街道基层政府一起深入交流，针对问题，发现每个更新项目发展的可能性，结合发展的目标寻找问题的解决路径，谋划和孵化每一个更新项目，最终通过这些更新项目为整个片区注入新的活力。

更新工作的开展重点关注两方面的内容，一是关注区域统筹更新。以往的项目开展都是由更新主体自己进行设计建设，尽量谋求项目自身的经济平衡。现在的更新项目开始关注区域内各种资源的统筹，比如建设指标等空间资源统筹、打破各类物理边界的规划设计一体化统筹、政府投资与社会投资结合的资金统筹等，统筹工作可以有效提高有限更新用地的利用效率和可实施性；二是开展高颗粒度更新工作。在前期工作中，对片区的用地和建筑空间，开展深入到土地权属、具体楼栋、地上地下、经济效益等精细化的资源盘点，才能根据片区的需求提出具备实施条件的更新方向；在开展前期规划工作时，就要进行高颗粒度的精细化设计，用于明确更新指标的精准分配、指导项目更新方式和路径、梳理解决历史遗留问题等，避免更新主体因为对建成区全局了解不够深入，更新方案无法实施，或更新方向与城市发展方向不一致等问题。

凤凰网：国外的城市更新能套用中国模式吗？外地的城市更新项目可以复制到北京吗？有哪些商圈或项目的更新值得借鉴和学习？

袁昕：城市更新既然是以项目为牵引，而每一个项目都有其特殊的情况，需要更新的建筑和空间情况不同、所有者和使用者的情况不同、利益相关者的条件和诉求不同、上位规划要求和更新的目标不同等等，最终导致城市更新不可能归纳为几种模式并加以简单复制。

世界上很多城市更新的经典案例非常值得我们学习借鉴，但因为还涉及制度上的一些根本差异等，更不能简单套用。但是，无论是国外的经验还是国内其他地区的探索，关于如何发现问题、评估现状、建立有效的沟通机制、促进利益相关方形成更新共识、多方参与确定更新改造的目标和方案、筹措资金、开展落地实施等各个环节的工作方式和思维逻辑等，都可以给我们当前的更新工作很多有益的启发，所以还是要打开我们的工作视野，多去总结经验，吸取借鉴。

在三里屯的系列更新项目中，我们也总结国际化一流商圈建设的相关经验，发现有一些共性的特征，比如地理位置位于城市中心区域、具有一定体量的商业集聚度、拥有商业建筑地标、采用精品百货+大师设计独栋品牌店的业态组成模式等。对比国内的商圈更新，主要更新难点在于土地制度的差别，导致我们完整连续的更新土地资源比较稀缺，用于建设标志性单体建筑、独立的品牌之家的机会较少。同时御用大师的单体建筑设计，与国内的规划要求、风貌协调、消防规范等本土化标准相互配合等，这些问题也是通过我们的责任规划师的工作加以化解的。所以，在城市更新的新阶段，规划师的价值也在被重塑，规划师不仅要像以往那样靠设计图纸创造价值，而且更要通过专业的沟通和综合统筹能力，让大家的愿景变成图纸并通过协调各方力量让图纸变成现实，规划师花在图纸以外的时间和精力已经远远大于图纸工作了。

凤凰网：针对资金筹措难题，REITs、专项债等工具在更新项目中落地效果参差，如何优化金融产品与项目周期的匹配？

袁昕：城市更新虽然是以项目为牵引的，但如果只将每一个更新项目当作独立的项目谋求自身经济平衡，就失去了城市更新作为城市新发展方式的意义，忽略了其对城市发展转型和功能调整的作用。因此，城市更新项目的业主必须和城市政府形成一致行动人和利益共同体，项目资金既不太可能全部来自于业主也不可能全部来自于城市政府，而是政府与市民的密切合作，资金和政策配合推进。

凤凰网：请分享近期您和您的团队重点在做的项目，以及在工作中遇到难题、找到解决办法、取得成就等过程，可以举一两件有意思的事。

袁昕：更新项目可以在复杂的工作中创造出更多的可能性，通过对存量空间的深度盘点，可以发现很多机会。

比如，我们主导的三里屯“L地块”更新项目，最开始是为了给工体配建小型消防站而寻找一块合适的土地，但责任规划师团队在和街道进行深入搜索的时候，竟然能够在这么核心的地区发现一块“无主”的土地，是历史上在周边用地开发建设过程中，因为问题复杂而被各家放弃的土地。用地面积虽然仅有4000平米，最窄的地方只有6.53米宽。但在北京的城市核心区，也是寸土寸金啊。最终这里成了消防站最佳的选址，同时也解决了街道其他公共空间需求无处安置的问题，社区活动中心等项目也落在这个“L地块”上。用地周边的复杂情况为项目协调和方案设计增加了更多的设计难度和沟通成本，和它相邻的用地分属8个不同的业主，涵盖商业、商务办公、酒店、公寓、居住等多种类型，规划师在规划设计具体建筑方案的同时，周边地块也都提出了一些道路、出入口等共建共享的想法，这反而让这个被遗弃的地块的更新与周边既有小区和建筑的使用形成联动，大家最大化的共享资源，相互支持，通过一体化的规划设计，完成整体的功能布局、公共空间、建筑立面等的优化，形成多赢的局面，“L地块”也从一个独立的小更新项目发展成片区更新，为片区发展创造了更多可能性。

凤凰网：您如何看待城市更新的前景？

袁昕：城市更新不是一场短暂的行动。既然城市更新是伴随着城市发展而存在的，那么它也一定会持续伴随着城市的发展而发展下去。

城市更新虽然看似更新的是城市空间环境，主要表现为建筑物因为结构寿命临近或者使用寿命的终结而做的拆除重建，但城市更新不是为了更新而更新，城市更新的目的和动力主要是为了促进城市经济和活力，让城市空间的使用能够与时俱进，更好的匹配城市经济和社会的发展需求，最终实现的是城市焕新，焕新城市的精神面貌、焕新城市的发展方式、焕新城市文明。如同前几次工业革命一样，重大的技术突破和产品创新都会重构区域发展和城乡空间关系，改变城市的空间结构和形态。

未来，人工智能推动的新技术革命带来的生产力大幅提升必将深刻改变人类社会的生产方式和生活方式，城市空间环境的更新也必然要适应并支撑新质生产力的发展，转变发展方式，调整空间结构和形态，满足人类社会的发展需求。