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超大、特大城市城中村怎么改?重磅政策公布

2023-10-18 13:06 来源:央视新闻客户端

城中村改造是超大、特大城市高质量发展亟待解决的难题。住房城乡建设部近日表示,超大、特大城市正积极稳步推进这项工作,通过拆除新建、整治提升以及拆整结合三类推进实施。专家表示,这意味着本轮城中村改造不再是过去大拆大建的模式。

本轮城中村改造分三类推进实施

在专家看来,拆除新建模式适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准,通过拆建提高了土地利用效率、建筑品质和产业生态。只有资金可以平衡的、改造意愿强烈的、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的,才会实施拆除重建。不具备这些条件的,就要在守住安全底线的前提下,常态化地推进整治提升,或者做局部拆迁,为公共服务补短板提供空间。

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中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋表示,整治提升这种模式,实际上就是保留原有的土地利用和建筑物形态,同时做一些点状的基础设施和公共服务,嵌进去,把整体的环境治理水平,还有社会管理提高。这种模式的优点就是成本相对而言比较低,周期比较短。

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他认为,第三种拆整结合方式,实际上是前两种模式的结合。保留适用部分,拆除不适用部分而后新建,这种改造的总体成本适中。从整体看,超大特大城市城中村改造通过三类方式实施,意味着这项工作与以前的“棚改”是不一样的,是要解决我国城市发展不平衡不充分的矛盾,让城市的公共服务充分覆盖城中村,让村民和新市民年轻人彻底融入城市,享受均等化的公共服务,实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。

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易成栋说:“城中村改造要因城施策、因地制宜,不同城市的情况差别可能比较大,还有不同的城中村,它的实际情况也会有一些明显的区别。对于一些居住环境比较好、社会治理管理比较好的城中村,适宜采取拆整结合、保留整治这些方式。城中村的改造,把我们城市的治理从城市的区域推向了城中村,从而使城市的治理水平更加完善。”

依法征收 净地出让

保障村民合法权益

住房城乡建设部近日的表态中明确提出,此次城中村改造要在法制的轨道上进行,坚持依法征收、净地出让、充分保障村民合法权益。

专家表示,超大特大城市推进城中村改造,必须坚持先谋后动,先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作,把想法与思路全部告诉老百姓,广泛争取老百姓支持,这样可以最大限度地减少改造中的矛盾和阻力。因此,住房城乡建设部此次表态中,明确要求要依法征收,就是要让城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等,并依法依规实行征收。

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北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,依法征收最重要的目的是要去保护城中村里面已有的合法的权利,比如要征求村民的意愿,在征收之前必须把征收补偿款先落实到位。另外在安排征收以后,建设的时候,要求必须把安置房建设放到首要的位置。

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而提出净地出让的要求,在楼建波看来,在城中村改造过程中,坚持净地出让的核心就是充分保障村民权益。

楼建波认为,净地出让最主要的要求,就是政府拿来出让的土地必须是征收补偿,都已经做好了的地。因为是净地出让,下一步推进的过程中,就不会再受到这些问题的困扰了,而项目顺利按期推进,对于跟政府签了安置协议的这些权利人来讲,是一个特别巨大的保障,因为这个就保证他们能够按时住回到他们的安置房里面去。

坚持多渠道筹措改造资金

城中村改造需要大量资金,光靠政府财政投入是不够的。住房城乡建设部表示,要坚持多渠道筹措改造资金。

此次住房城乡建设部明确提出,城中村改造既可以由城市政府筹措资金,也可以引入社会资金,银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持,城市政府对城中村改造负主体责任,统筹市域内改造资金安排,做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目,将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。在专家看来,这里面提到的“统筹”和“平衡”,意味着如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造,就能够将碎片化的土地整合起来,从而实现土地价值最大化,实现资金平衡。

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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,城中村改造不仅仅是城中村本身的,而是城市政府如何把低效用地转为高效用地,获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。

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而在资金方面提出城市政府负主责,主要目的就是希望政府能够在区域统筹,成片改造方面能够攻坚克难,做统一的部署和实施落地。此外,住房城乡建设部近日还明确,城中村改造将与保障性住房建设相结合,各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模,原则上应当按一定比例建设保障性住房。在专家看来,通过实现规模化的统一改造、统一租赁,这对解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件,有利于进一步解决超大特大城市“住房难”问题。

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李宇嘉说:“我们会引入租赁企业来做规模化租赁,只要纳入保障性租赁住房,它的租金就要比片区内同品质的租金要低。能够把村民的低成本、区位优、体验感强的租赁模式保留下来。”

创新改造模式

鼓励和支持民间资本参与

在国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确提出,要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与。

专家表示,此轮城中村改造强调引入多元化融资主体,社会资本将作为重要主体,财政资金发挥杠杆作用,参与主体将会是城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企、民间资本。

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中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示,市场的作用也是不可缺少的,改造相关的项目,市场的需求、市场的定位,包括发挥社会的力量,特别是怎么调动民间资本的积极性,都需要市场作用有效发挥。

专家表示,本轮城中村改造对参与的市场主体,提出了更高的要求,原有的大拆大建的传统房地产开发模式已不适合。

柴强说:“充分发挥市场在资源配置中的决定性的作用,我觉得城中村改造这一次更加突出。实施主体、合作单位也要有积极性,各自发挥作用。”

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专家表示,市场主体相对灵活,能更有效、更敏感地抓住社会需求和市场方向,因此将企业纳入科学改造的规划中,可以充分激发其潜力,让项目规划更符合未来生活需求。下一步,为了鼓励和支持民间资本参与城中村改造,各地政府应当提供更多的政策支持和优惠措施,还可以通过设立基金等方式,为社会资本参与城中村改造提供更多的支持。

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