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有温度的社区与住房

2024-06-13 10:12 来源:人类居住

响应“十四五”时期,党中央、国务院进一步深化推进城乡社区治理、加强社区服务和住房保障等工作的战略指引,社区为民、便民、安民的功能日益凸显,“温度”一词让社区和住房的发展理念从基础的居住保障和规模扩张,进一步增添了品质的高度、情感的厚度和生活的黏性,而支撑这一目标,需要探索发动多元主体共担发展使命,通过赋能增效实现真正的高质量发展。本期专栏聚焦责任/社区规划师制度、老旧小区改造、保障性住房等议题,分享专家观点,为住房与社区规划的理论和实践应用谋划良策,赋能城市的健康可持续发展。

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袁昕  中国城市规划学会常务理事、中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会主任委员、清华同衡规划设计研究院院长

近年来北京、上海、武汉、重庆等多个城市都大力推广责任/社区规划师制度等工作,请您从在地性社区规划与社区规划师制度建设的角度谈谈感想。

袁昕:责任/社区规划师制度在各地的探索取得了丰富的经验,也通过交流看到各地的具体做法具有很大的差异性,通过交流、汇总和梳理各地责任规划师制度,可以加深对责任规划师工作的理解,切实促进各方在工作中的利益协调,以便更好地开展这项工作。对于一项新事物的发展,制度设计是至关重要的,它对整体工作的引导力度相当大。

首先,关注责任/社区规划师的重点在于“责任”边界在哪里?因为责任直接关乎规划师角色任务和能得到的授权与赋能。政府希望通过怎样的基层治理落实高品质的空间环境建设,实现人民群众美好幸福生活的目标?需要规划师承担哪些工作,给予什么样的专业技术支持?规划师作为政府与社区居民、企业、利益主体和参与方之间的专业沟通者,代表政府还是作为第三方或者志愿者?不同的角色定位、不同的工作状态,自然工作方式和成效也就不同。北京的政府签约制度、重庆的后评估制度、武汉的认证制度等都从不同的角度进行了有益尝试,从中也看到责任规划师的不同工作状态和取得的不同效果。

在当前存量更新阶段,形成社区共识,面向社区微更新或微环境改善,大型传统房地产公司冷冰冰的资本已失去优势,有温度和专业能力、能支持社区发展的企业将会有更多的成长空间。因此,鼓励或支持小型的开发和运营企业参与,通过责任规划师或机构专业的配合,让社区对当前所要解决的问题或实现的目标形成共识,是社区更新的前提。具体探索中,基于不同城市、社区的特点,责任/社区规划师制度呈现多元特色,虽然目标基本一致,但具体做法也不必统一。责任规划师应该充分发挥自己的专业能力,以专业视角和服务,推动社区实现共治、共建、共享。责任/社区规划师也是传统规划行业转型的业务和能力的延伸,也展现出规划师可为新时期的社区发展做出更多贡献。

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刘佳燕  中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会秘书长、清华大学建筑学院副教授

老旧小区改造很重要的一点就是要走长效、可持续的道路,但现实中很多老旧小区中可再利用的空间资源极其有限,应如何发掘其可持续发展的内生动力?

刘佳燕:这涉及两个问题:一是老旧小区改造不能只局限于一次性的翻新工程,还应对其衰败原因进行精确诊断,然后对症下药;二是通过挖掘社区可利用的多种资源,不仅只是空间资源,为其提供可持续发展的造血机制。

很多老旧小区衰败的一个重要原因就是缺乏长效、有效的运维管理机制。现在很多地方的改造已经认识到“先治理、后整治”的重要性,但并非所有老旧小区都适用于引入专业化物管团队这一单一模式。这背后涉及到对于持续性物业维护的支付能力和支付意愿问题,比如,很多老旧小区没有大修基金或这笔钱由于种种历史原因不能够便利动用,居民收入普遍较低,或因为农转居、单位长期买单等原因而缺乏物业缴费意识。此外,很多小区或院落空间复杂、特殊的产权构成,也导致集体性规制和运维管理模式的缺失或失效。比如,财政支持加装电梯,之后的使用付费以及责权归属等问题,在机制层面的保障还不明确,而这涉及到比日常保洁更为重要的人身安全问题。所以,需要从价值挖掘、意识提升、机制设计等方面进行一体化探索。

近年来的不少实践证明,单纯依靠政府财政支持或完全市场化的物管方式都是难以持续的,需要政府、市场、社会等多方力量的协同参与,实现政府兜底保障、市场提升价值、社区互助赋能的共同推进。关键是有的放矢,精准施策。对于困难群体集中、住房质量低下、公共服务短板突出的小区,政府优先保障改造提升;对于区位价值好、居民消费潜力大的小区,引入市场或社会力量,对低效、闲置资源进行盘整和再利用,推动空间资产挖潜和向服务价值的转化;对于更多的、可能前两方面都不突出的小区,可以通过推动居民自助与互助、引入公益力量等,支持公共空间的改造和维护。

由此,老旧小区改造中有两个治理关键点:一是空间改造与基层议事协商的流程和机制对接;二是结合基层空间治理的全过程社区赋能,推动社区资产挖掘和组织能力建设。

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姚南  中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会委员、成都市规划设计研究院副总工程师

各地老旧小区改造实践中,普遍面临着公共空间不足的共同问题,如何破解此困境?

姚南:针对老旧小区公共空间不足的问题,近两年,成都进行了一些有益的尝试,将临近小区进行拆墙并院,取得了较好的效果。有些老旧小区非常小,就是一排房子加一个通道,相邻小区都是此布局模式,通过将两个小区间的围墙拆除,有效增加了小区的公共空间。

成都有个较极致的案例,是将不同类型的小区进行空间共享,前面是多层教师宿舍,后面是高层商品房,两个小区之间的围墙下曾是居民乱扔垃圾的地方,将中间围墙拆除后,不仅改变了交界地带藏污纳垢的面貌,还增加了停车和居民活动的空间,提升了小区的品质。此外,成都还出台了《城市剩余空间更新规划设计导则》,将城市中一些消极、闲置空间进行更新,打造成居民活动场所,如成华区府青街道的老旧小区因没有太多空间供居民运动,将立交桥的桥下空间改造成全龄友好的运动场地,受到周围居民的喜爱。

总的来说,在老旧小区成片改造过程中,首先应该系统梳理出社区的闲置空间资源,再结合居民需求,通过更新改造将闲置空间最大化地利用,来补短板、提品质。

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▲ 成都二仙桥街道小区掠影  图︱刘佳燕 摄

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▲ 府青路桥下运动空间  图︱姚南 摄

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陈宇琳  中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会青年委员、清华大学建筑学院副教授

在保障性住房之外,近年来政府和市场力量开始从多方面介入流动人口租赁住房建设运营,有哪些问题亟待关注?

陈宇琳:政府和市场在集体建设用地开展的租赁住房建设运营,主要有利用集体建设用地集中建设租赁住房、对既有村民自建房进行统租运营两类。2017年,我国开始在全国范围推行利用农村集体土地建设租赁住房的试点工作,北京主要有村集体自主开发、租赁住房经营权出租、集体建设用地使用权作价入股、集体建设用地使用权入市等模式。调查发现,存在部分项目推进受阻、市场力量参与积极性不高的问题。究其原因,一是村集体在资金基础和运营能力上难以匹配开发运营要求;二是开发商参与积极性不高,主要与利润率不高、回款周期长相关。针对这些问题,政府应给予更宽松的准入政策,避免增加不必要的交易成本,同时应加快推进住房租赁资产证券化,并做好公共服务设施建设的保障支撑。

针对第二类模式,深圳市已有不少探索,北京市大兴区近年来也探索了“小哥之家”“创业之家”等新市民保障房项目。针对特定职业的定向保障房供给模式,不同城中村的租住人群确实存在异质性,但若要严格执行“一村一品”,在实际运行过程中难免会遇到困难。因新市民租房多具有以就业为中心的特点,在租住空间分布上有分布灵活、职业混合的特征,城中村等非正规住房广泛存在也正是因为其供给具有灵活性优势。“码农”可能对交通可达性要求高,租房往往多临近地铁站;产业园的工人和服务人员,则主要租住在产业园区周边;而快递行业,由于服务面广,居住地相对就比较分散。因此,在开展统租保障房选址时,应以就业圈为出发点进行统筹规划,而不局限于某类人群。

政府与企业、村集体在租赁住房建设运行中要形成“共同体”,各尽其能,相互补位。三方需要共同坚守的底线是保障租赁住房基本安全,通过加强监管,消除住房的结构和消防隐患;需要共同坚持的原则是不以正规化之名变相提高房租。在北京“快递小哥”租赁住房项目中,运行方提供了多元化户型,但实际出现低价房源不足、高价房源闲置的问题。如何更好地契合新市民的生活需求和支付能力,需要政府、市场、村集体和村民在运营模式上不断创新。

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李云  中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会青年委员,深圳大学建筑与城市规划学院副教授、城市规划系主任

不少城市提出要建立国际化社区,如何理解外国人对于社区和地方感的认知?

李云:在深圳的外国人对地域的认识和地方感的建构,可能与我们所想不同。外国人也会找便宜的住处,甚至是城中村或老旧小区中的房子。团队对在深圳的外国人的流动性和地方感进行调研的过程中发现,外国人最喜欢的3个地方是蛇口、水围村、华侨城地区,3个片区具有很鲜明的生活多元化氛围。其中,蛇口地区的持续性在地综合开发建设与更新,在保留原有的空间框架和街道肌理的前提下推动产业升级,而不是类似深圳其他既有城区的大拆大建方式,更多保留了市民及外国居民的环境熟悉感和多元的功能体验。研究团队关于在深圳居住超过半年的外国人最喜欢的休闲场所调查结果显示:他们更喜欢绿色生态、环境多元、地方特色鲜明的地方,与过去对其既有判断(如高端生活场所等)不完全一样。此外,不同的外国人群体之间喜好差异也越来越大,如有部分外国人就非常喜欢中国人的社区,并且渴望融入其中,这在很大程度上与文化背景有很大关联。

总体而言,我认为应从外国人群体的客观行为规律为出发点去了解他们,再进一步探索能做的优化和提升,而不是预先设定国际化社区的框架和目标,以普通市民生活圈指标替代外国人的真实需求,在一定程度上会失去工作的针对性与规划建设成效。

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▲ 在深圳外国人的地方感调查样本属性一览图 图︱李云 绘

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牟燕川  中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会青年委员、重庆大学建筑城规学院助理研究员

开展社区规划和更新工作,关于青年规划师如何融入社区发展,有什么建议?

牟燕川:作为一名高校教师,结合学校工作经验以及社区规划在地实践,我认为可通过社区联合高校志愿者,建立一种较长期的合作制度。我在实践中真切体会到,进入社区后,规划师个人的幸福感和获得感都较高。受到生活不确定性、升学就业等问题影响,大学生容易面临心理问题的困扰。近年来,国家高度重视大学生的心理健康问题。让学生走入社区,踏实地去做服务他人的事情,是提升学生幸福感的有效路径。同时,在新发展阶段,规划师的职责也在发生变化,正从以规划师为主导向驻场服务、陪伴城市及社区成长转变。最后,高校也有对学生从事志愿者活动的要求或鼓励机制。如何将社区发展与大学生需求及培养相结合,建立共赢的合作路径,需要更多的在地实践探索。

当然,这其中还有诸多问题需要解决。如学生的参与时间碎片化,不同年级、专业的学生也有着差异化的能力。如何与专业结合,有效组织学生参与是重要挑战。目前广泛开展的社区花园营造活动提供了一种解决方案。2021年,我们发起“种子陪伴计划”项目,希望以共建花园作为起点,赋能老人及养老机构,推进老年友好社会建设。该活动可以充分发挥建筑类学生的专业优势,吸引大批志愿者积极参与,也获得学生的广泛好评。

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▲ 志愿者和老人一起画鹅卵石

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▲ 重庆大学志愿者与悦来老年康养中心老人共建疗愈花园 图︱重庆大学建筑城规学院青年志愿者协会

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