文图｜刘一玮（深圳市房地产和城市建设发展研究中心）

本文部分配图来源于愿景微棠元芬新村项目调研资料。

▲ 元芬村改造鸟瞰

城中村，来深青年的第一站

深圳是中国发展最快的城市之一，温润宜人的亚热带季风气候、开放活力的城市文化和蓬勃的发展机遇，吸引着一批批青年人纷至沓来。深圳也是居住挑战最严峻的城市之一，近八成市民租房住，一半住在城中村，其中大部分是新来深的青年人。

急速城市化、人口爆炸式增长，以及短时间内难以支撑大量流动人口住房需求的城市结构及居住配套，催生了城中村这一特殊的城市住区。在人们眼中，城中村是村民自治、自建的家园，也是新深圳人的廉租住区，被誉为新旧杂陈、包容共生的城市博物馆，也被诟病为脏、乱、差的“城市毒瘤”。城中村改造，是近几十年来备受世界关注的中国非正规住区焦点议题，也是深圳推动城市高质量可持续发展的核心实践之一。2004年以来，深圳城中村改造走过了建章立制的初步探索阶段，也经历了在城市更新浪潮中通过市场化模式实施改造的整体推进阶段，于2023年拉开新一轮政府主导全面综合改造的帷幕。如何发挥城中村高便利度、高融合度等优势，为青年人、新市民创造宜居、可负担的居住环境，促进城村一体共融发展，是城中村改造持续探索创新的方向。

从元芬村到元芬新青年社区

龙华区元芬村，始建于明末清初，占地10万平方米，有261栋自建房，居住人口超过2.5万人，9成以上是租户。1980年7月分田到户后，村民纷纷“洗脚上田”自建住房出租给周边的青年厂工，“现在新村所有的地皮，原本都是元芬村四百多人吃饭的稻田”，村民老张回忆起改革开放后村里的变化，从前生活的村子如今变成了破败、衰颓的老村，一栋栋自建房拔地而起变成了新村，年轻的厂工租客越来越多，村民的收入越来越好，但村里环境却变得乱七八糟。老人们愿意去老村中心的“戴氏祠堂”走走，这是村里仅存的一个祠堂，周边也曾有承载着全村人各类集体活动的“众屋”，在抗日战争期间曾被轰炸破坏，之后有幸被修复保留至今。

近年来产业升级转型，周边工厂陆续迁出，村民都希望村子能有更好的未来。村集体股份公司决定与街道办和企业展开合作，实施趸租和整村一体化渐进更新改造，是一个影响深远的决定。改造后的村子，由于邻近地铁站，很快吸引了大批青年人才入住，一张张年轻的面庞充满活力，老邻居们还乐乐呵呵在一起，老街坊变得干净、整洁，多姿多彩的小店面越开越多，村民共同的家园越来越好。

渐进实施，协商合作实现利益平衡

万事开头难。2018年元芬村村民多次召开村民大会，看方案、听汇报、发表意见，确定了合作企业，签署战略合作协议并开展改造。为了让村民有信心，村干部带头把自己家的房子先拿出来进行改造，大家看在眼里，同时企业也积极进行逐户沟通，达成一致意见后方能纳入改造范围，有租户在住的楼栋，原有租约未到期的不参与改造。一步一步来，4年后已签约楼栋接近全村的一半，最大程度降低改造对村内居民日常生活的干扰，保有城中村多元化的租赁住房选择。

这一过程中，村民主导改造方向，政府提供支持服务，居民有机会参与其中，企业负责具体实施。项目九成以上改造成本由企业承担，政府出资对全村公共环境进行综合治理，同时争取到一些中央财政资金奖励，股份合作公司、社区工作站、街道办事处在宣传沟通、政策咨询等方面密切支持。对于村民而言，相比自己招租、维护、管理房屋，交给专业的团队改造和运营，既能获得相对稳定的租金收益，又能减轻房屋空置、维护的成本；对于村集体股份公司而言，改造后整村环境改善明显，业态更丰富，管理更高效；对于居民而言，改造后整体居住环境和公共配套显著提升，年轻的邻居带来了新气象，老人和孩子的生活更自在、舒适；对于企业而言，专业化改造和运营让城中村住房租赁市场更成熟、规范，有机会探索多元化经营，实现微利可持续发展。

▲ 元芬新村新青年住区公共空间

整村规划，打造低成本的好房子

企业从公共空间入手开展整村规划，对水、电、基础设施、公共空间、道路结构和每一栋楼都进行了全面系统的规划设计，改造实施则逐栋分期推进，成熟一栋改造一栋。村民大会上，可以看见图纸上自己家房子的编号，能清晰了解到改造后周边的环境和房屋的样子，大家都乐在其中并积极讨论。

为了实现宜居、可支付，改造过程中千方百计提高各类经济资源和空间资源的利用率。为消除安全风险隐患，改造消防设施管网，公寓内楼道和公区100%安装消防喷淋、消火栓箱、疏散指示及应急照明，按标准实施结构安全检测鉴定和加固，加装高空防坠网。巧妙采用色彩对楼宇外观进行协调统一，对主要道路进行彩虹图案喷绘，安全经济又活泼大方。

▲ 青年社区内的彩虹步道

改造后房间家私、家电齐全，配备独立卫浴、智能门锁。发挥城中村高密度优势，建设了5个特色主题广场，配备健身房、烘干室、自习室、共享厨房、共享咖啡厅、社区食堂等9类共享空间，同步修整、翻新了一些零散和闲置的用地，变为老人的棋牌区、孩子的游戏区和青年人的运动社交区。

▲ 元芬新村的儿童游乐场地

▲ 村里的老人们

为了尽可能降低改造后的房屋租金，政府提供了综合整治资金用于公共区域治安、消防、环卫、交通等方面的治理改造，大大降低了企业的改造成本；同时，企业通过提供专业的物业管理与运营服务，形成租金、物业费、生活服务、商业收入等多元化收入来源，增强内生造血机能，实现项目长效运营。

融入社区，让新青年成为新市民

今天，走在元芬村里，我们通过外观和编号可以轻易辨认出经过改造的楼栋，这片城中村里的新住区拥有了一个新名字——微棠新青年社区。租户中35岁以下的年轻人占比近九成，大家协商拟定“居住公约”，开辟宠物公寓，开展“共建低碳花园”“救助流浪猫咪”等公益活动，传承元芬村本地舞麒麟文化，举办创意设计比赛，组建各类兴趣社团，丰富业余生活。

▲ 青年参与社区活动

▲ 萌宠公寓

“虽然相对于村里其他的房子，这里租金略高一些，但住着安全，管理也比较好，我也喜欢和大家在一起热热闹闹的氛围”。有人爱爬附近的阳台山，有人喜欢村里实惠、地道的美食，有人希望遇见新朋友，有人享受无拘无束的小巷，城中村不再是想象中脏乱、昏暗的出租屋，青年社区注入的不仅仅是自由和活力，更是一种蔓延开的新村新生活。青年租户成立有趣、有邻、有志、有爱的大浪微棠“四有青年”志愿服务队，携手各级党政机关及社会组织，围绕青年人痛点及社区精神文明建设，开展各类志愿活动；积极参与社区建设，开展“邻居对你说”活动，共同维护社区秩序。他们，是深圳的新市民，也是元芬村的新村民。

▲ 青年之家

▲ 微棠青年社区妇联成立

结语

元芬新村“多元共生、市场运作、渐进改造”的综合治理经验，被写入了龙华区“十四五”规划进行推广。同时，作为缩小居住差距、推动人居环境可持续发展的典型案例，元芬村项目也被住房和城乡建设部推荐参选2022年联合国人居奖，肯定了该项目在尊重居住多元价值和社会资本、鼓励充分协商合作、撬动多方力量参与、赋能企业实施改造更新、切实改善居民生活方面的创新举措。

▲ 租户自建屋顶花园

▲ 共建花园开园仪式

今天，元芬村还在继续更新，城中村青年社区模式在深圳得到了广泛推广，越来越多的村民、租户、企业和政府机构参与其中。随着2021年7月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》的印发，经过改造后符合条件的城中村住房可探索陆续纳入保障性租赁住房范畴，在享受一系列优惠政策和金融支持的同时，不断创新思路和方式，让新市民、青年人和广大来深的建设者们能够拥有更安全、便利、多样的住房选择。面对城中村这一混沌而富有生机、廉价又充满潜能的城市住区，如何合理运用拆除或整治方式实现渐进改造、长效更新，全面消除安全风险隐患，尊重各类居民的需求和体验，实现社会效益和经济效益的平衡，是新一轮城中村改造即将面对的新挑战，也是深圳打造现代化一流宜居城市的新机遇。