案由：党的二十大明确提出要实施城市更新行动。城市更新行动不仅是民生工程，更是发展工程，它相较于水利、交通等行业，社会资本更容易参与。同时城市更新能够响应真实社会需求，解决快速发展阶段累积的城市病，能撬动市场参与，具有巨大体量的发展空间：一是能有效拉动投资。据住房和城乡建设部信息，截至目前全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现，可弥补房地产下行带来的缺口。二是能助力产业迭代升级。通过低效产业用地更新，针对新兴产业和人才所需，优化空间并破解用地紧缺难题。三是能促进消费转型提质。通过城市更新优化商业、休闲、娱乐等业态，响应健身、养老等新兴需求，塑造魅力空间，带动消费转型提质。四是能推动房地产业转型。在人口总量下行、城市住宅户均已超一套的背景下，通过鼓励优质房企进入城市更新领域，以空间增值赋能提高“地均”“房均”效益，提高物业持有比例和期限，以长期运营收入平衡更新改造投入，推动开发主体由“一蹴而就的房地产开发商”转变为“更新地区的长期运营商”，与所在社区、居民长期共生、共同成长。

由于城市更新涉及多个部门，从条线角度难以综合施策，同时需要调动地方政府的积极性以破解房地产下行带来的土地财政问题。

建议：一、通过批准国家综合试点方案。支持有积极性的地方发挥首创精神，以保障本质安全、不降低既有建筑抗震等标准、有利于激发市场活力和社会参与为基本前提，改变过去大拆大建、净地出让模式下的土地、规划、建设、消防等适合新建房屋的指标体系和管控方法，并与推动城市高质量发展和房地产转型联动谋划、综合施策。

二、推动土地和产权制度改革优化。改变单一征收路径，采用权属转让、联营入股、自主更新等多元方式，探索更新项目经营性用地一、二级联动开发，支持采用带方案招拍挂、协议出让等方式。建立新增物业产权和用益物权分离机制，鼓励更新开发权和长期物业运营挂钩，推动市场力量参与城市更新、分享物业与运营的合理增值收益。

三、加大财政支持力度。推动形成多级政府共同出资的城市更新公共投资计划，以公共投资稳定预期、增强预期，放大社会共同投资的杠杆效应。

四、加大金融支持力度。推动有良好现金流和收益支撑的城市更新项目试行REITs模式，对优质更新项目予以贷款贴息支持。

五、减税降费降低交易成本。城市更新主体实施多地块并宗、更新后交易的，计算土地增值税时建议明确将协议搬迁成本、修缮成本等多项实际投入成本作为可扣除成本计算。明确将城市更新纳入不动产登记的契税减免情形，改变目前更新主体在“买入-更新-售出”过程中的高额缴纳税费现象。