四是规划策略：重点研究城市更新的策略与路径

在综合研究产业、居住、交通、公共服务、生态保护、城市设计等各专项策略的基础上，《深圳总规》将城市更新辟为专篇进行重点研究，把城市更新作为实现空间优化、产业升级、社会和谐、低碳生态发展的综合性目标的最重要途径。针对不同对象、不同类型提出分区分类的更新模式和指引。

五是实施保障：加强规划配套政策的研究

城市规划的对象由增量转为存量后，面临的最大难点是利益的再分配，依靠单纯的空间规划方法难以解决实际问题。面对分散多元的既有产权主体、多重利益博弈、发展权和开发利益的再分配等复杂矛盾，包括土地、产权、税收、投融资等在内的一系列政策将成为规划实施研究的重点内容。

《深圳总规》构建了一个包括产业、人口、土地、交通等方面的系统政策框架，并对各项政策提出了方向性建议。

以土地政策为例，主要政策建议包括尽快明确土地产权，理顺土地管理机制，进行土地资源优化配置；适度提高开发强度，增加用地功能的弹性，鼓励工贸混合发展，鼓励将地上地下空间进行统筹开发和利用；促进产业升级，对旧工业区进行重新整合，提高土地产出效益；优先推进城中村和旧居住区的综合整治，提升居住生活服务功能，完善基本生活配套设施，改善交通条件；重点保障政策性住房供给，通过收回或回购等方式有选择性地将一些城中村、旧工业区或旧居住区的住房改造成为政策性住房。

六是城市更新：推动“存量优化”的核心对策

城市更新是实现空间资源合理配置、提高土地使用效率、调整产业结构、改善人居环境、提升城市功能的有效手段，是促进城市经济、社会、环境协调和可持续发展的重要举措。《深圳总规》将城市更新作为破解资源紧约束困局、推动存量空间优化的核心对策，重点研究了以下内容。

城市更新的模式：《深圳总规》将城市更新分为综合整治、功能改变和拆除重建三种模式。

综合整治，包括消防安全，道路、市政基础设施和公共服务设施改善，沿街立面和小区内部环境整治，以及既有建筑的节能改造等，但整治不改变建筑主体结构和使用功能；

功能改变，是指在保留建筑物原主体结构的前提下，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地利用使用权的权利主体和使用期限；

拆除重建，是指对原建筑物、构筑物及其他附着物采取整体拆除、重新建设的方式进行改造。

《深圳总规》将深圳城市更新对象分为城中村、旧工业区和旧居住区/旧工商住混合区三大类。针对不同对象，规划提出不同的城市更新策略。

城市更新策略一：对城中村采取以综合整治为主、以拆除重建为辅的更新方式

对于建筑质量较好的城中村，以综合整治为主，通过政府主导，完善配套设施、增加公共空间、美化环境景观，进而提升城中村的生活品质；对于建筑破旧老化、存在安全隐患、居住环境较差的老旧城中村，以拆除重建为主，彻底改变城中村的物质空间形态。城中村的更新，应注重对文物资源的保护，强调历史文脉的传承与延续，注重社区肌理和社会网络、邻里关系的维系。

城市更新策略二：对旧工业区采取拆除重建和功能改变并重的更新方式

对于建设年代较早、物质形态老化、容积率偏低、现有建筑不能满足产业发展需求的旧工业区，以拆除重建为主；对于位于中心区以及轨道站点周边、功能置换需求紧迫的旧工业区，视建筑结构、质量和现状强度等情况，选择拆除重建和功能改变方式；对于建筑结构和质量基本可以满足当前发展要求，但建筑外观与环境较差、配套设施缺乏的旧工业区，以综合整治、功能改变为主，进行厂房翻修，以完善配套设施和美化环境。

城市更新策略三：对旧居住区/旧工商住混合区采取以综合整治为主、以拆除重建为辅的更新方式

对于旧居住区，通过建筑外观整饰、环境美化、社区配套完善等方式，改善人们生活居住环境；引入物业管理，规范居住区的日常管理，促进和谐、健康、绿色的社区文化建设；对部分存在严重安全隐患的危房小区，可进行拆除重建。

对于旧工商住混合区，则通过改善沿街立面景观、优化功能布局、提升管理水平等方式，重新焕发传统街区的活力；对富有特色的历史文化街区采用以综合整治为主的手段进行保育、活化和复兴。

在确定规划期内改造的重点片区之外，规划还划定了优先更新的特别政策地区。此类区域是指现状发展水平较低、改造条件较为成熟、需要加快城市更新、进行功能提升的示范性地区。规划划定的优先更新地区，都被列入了后来制定的深圳“十二五”规划的重点改造工程项目中。