人口，是一切经济活动的基础。具体到房地产行业，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”已成为共识。近年来，关于人口老龄化、生育意愿降低、非核心城市人口净流出的报道时常见诸报端，各方对青年人口占比大幅下降带来的经济社会发展问题的焦虑从未停止。适龄人口减少，房地产需求降低，将会影响到地方政府的土地财政收入，制约区域经济的发展。简而言之，消失的接盘侠，是当前楼市最大的担忧之一。

2008-2017年中国人口总量及增速

数据来源：国家统计局

未富先老，高房价谁来买单？

国际惯例认为，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口进入了老龄化社会。当65岁及以上老年人占比到14%，进入深度老龄化，20%以上为超老龄化。照此推算，中国从2001年已开始步入老龄化社会，正在深度老龄化的过程中。

2008-2017年中国60岁以上人口数量及占比

数据来源：公开资料整理

截止2017年，中国65岁以上老年人口已达1.6亿，老龄化人口占比约11.5%。有机构预测，到2050年老龄化人口占比将达3.6亿，届时每4个人就有1个65岁以上的老人。联合国《世界人口展望（2017修订版）》预计中国将在2034年前后进入超级老龄化社会，2050年达26.3%，到2060年后逐渐稳定在30%左右的水平。

2008-2017年中国65岁以上人口数量及增长率

数据来源：国家统计局

数据显示，2008年到2017年十年间，中国60岁以上人口的比例从12%攀升至17.3%，65岁以上人口数量保持着年3%以上的增长率，2017年增长率达历史最高点5.52%。考虑到上世纪70年代末开始的计划生育和人均寿命的延长，在未来的10-20年，老年人口数量将持续增长，人口占比也将持续攀升。

从地域分布来看，中国老龄化最严重的省份主要分布在西南、东北和北上苏杭一带。老龄化体现的并不是单一常住人口的变化，与人口的流动也有密切关系。西南和东北共同的特征有两个：一个是计划生育严格执行，一个是青年劳动力输出大省。北上苏杭经济发达，生活医疗条件相对较好，能为老年人生活提供相对完善的保障。

2017年老龄化最严重的省份TOP10

2017年老龄化最轻微的省份TOP10

晚婚少子，楼市库存谁来接盘？

和老龄化一样趋势难逆的，还有青年男女初婚年龄的一再延迟。数据显示，中国男女的平均结婚年龄，从上世纪70年代的21岁左右延迟到21世纪的27岁左右。在江苏、上海等经济发达地区，初婚年龄更是在32岁以上。物质条件的改善、受教育年限的延长、房价持续走高、人们对精神自由的追求等，使得中国男女不仅习惯于晚婚，对婚姻的态度也越来越慎重和开放。

民政部近期发布的结婚大数据显示：2018年一季度全国登记结婚301.7万对，比5年前下降近3成，离婚登记97.4万对，比5年前多出4成有余。回顾2013-2018年间民政部发布的婚姻数据，我们会发现一个稳定的趋势：结婚的越来越少，离婚的越来越多。在中国非婚生子女不合法的大背景下，在婚人口数量，一定程度上会对总体生育率产生影响。

2013-2018年第一季度结婚和离婚人数对比

数据来源：民政部官网

仅看生育数据，一样不容乐观。国家统计局数据显示，2017年我国出生人口是1723万人，比2016年下降63万人。其中一孩只有724万，二胎占比超过半数。在2022年前后，中国仍处在第三波婴儿潮（1987年）尾端人口进入工作的窗口期。但就最近十年新生人口长期维持在1600-1700万量级的趋势判断，未来的人口形势不容乐观。

2008-2017年中国新生人口数量及增速

数据来源：国家统计局

待第三波婴儿潮就业窗口期过去，少子化带来的问题将更加凸显。据估算，00后比80后少了约7200万人。第六次人口普查的数据显示，在东三省、内蒙古、京津冀、长三角、长江中游地区，均存在着不同程度青少年人口占比偏低的问题。2017年年初至今的抢人大战，对象只是存量人口，如果中国长期维持超低生育率，未来可能会出现“无人可抢”。

第六次人口普查中国分县0-14岁人口占比示意图

（图片来源于网络）

抢人大战，三四线楼市面临“人荒”

受户籍制度改革、鼓励农民工返乡创业等政策因素和经济周期波动的临时性影响，近年来中国人口流动放缓，人口继续向城市群聚集，部分二线城市和三四线城市人口外流，在沿海、沿江、铁路沿线地区人口聚集度仍然在进一步加大。

中国人口流动示意图（图片来源于网络）

从国际经验来看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口迁移的一般规律，特别是在城市化中后期。近年来，杭州、南京等新一线城市表现活跃，“抢人大战”将促进新千万级城市的加速形成。落户得购房指标、购房享折扣补贴等抢人政策在一定程度上相当于变相松绑房地产限购政策。新一线城市在成为抢人赢家的同时，也成了楼市最大的赢家。

2017年全国各地区人口流入排名

数据来源：各地统计局

人口流动，有进就有出。与新一线形成鲜明对比的，是三四线城市的人荒。数据显示，1991-2000年、2001-2010年、2011-2016年三个时段，三四线合计人口年均增速分别为0.68%、0.31%、0.45%，远低于同期全国人口平均增速的1.04%、0.57%、0.51%。人口的持续净流出，再叠加棚改政策的收紧，势必会冲击三四线脆弱的楼市。