学会理事、城乡规划实施学术委员会副主任委员、城市安全与防灾规划学术委员会委员、总体规划学术委员会委员赵燕菁先生做了题为“市场监管：规划的盲区”的大会报告，其核心在于强调规划已经站在经济舞台中央，监管是城市规划最大的盲区，对于最为重要的房地产市场，必须尽快建立楼市的监管体制并出台保市政策。报告共分为“选择性失明”、 “房地产目标”、“核心战略”、“战略执行”、“规划部门的压力及机制创新模式”等五个方面。

1.选择性失明

1.1股市与房市现象的比较

股市现象的关注：而从6月15日本轮暴跌开始，仅仅10个交易日，两市总市值蒸发逾15万亿。

房市现象的忽视：8月份全国房价环比涨势放缓，城市间房价分化趋势依然非常明显。

1.2房地产：地方政府的“股市”

中国房地产市场的本质是融资。

购买一个城市的不动产，实际上就是购买城市公司的股票。股票的市场价值，乃是对一个城市未来公共服务水平的预期。

1.3房市代表的市值远超股市

金融：早在2011年时，中国银行抵押物中地产和其他不动产就已高达39%（在规模达14.5万亿房地产信托等影子银行中这一比例更高）。

税收、政府融资、家庭财产亦是如此。

1.4更危险的下跌

一旦房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量资产的价值，就全部需要重估。主要经济体（特别是企业和政府）的资产负债表的变动，将会影响所有市场参与者信用。后果极为严重。

2.房地产目标

2.1如何去杠杆

日、欧都是通过紧缩还债的做法恢复资产负债表，结果导致更深的危机。

相反，美国的做法不是减债，而是通过回复资产的价格让资产负债表回复均衡。

在危急时刻，房地产市场的价格更是极端重要。它决定了系统性危机的走向。

2.2机会

房地产是地方性市场，不易产生全国同步震荡。

海啸来临，那个城市能够容留更多的企业避险，就看那个城市构筑的阵地足够高，足够大。

大潮退去，只有生存下来的企业才有机会拓展市场实现新一轮扩张。房地产是一个城市经济的制高点，是最后的阵地。

2.3风险

刚刚发生的股灾，剧烈震撼了整个中国社会，其程度远超任何产品的市场波动。

对具体城市而言，一旦房地产与股市同时崩盘，将意味着保护居民最后财富的水库决堤，中产阶级会在极短的时间被洗劫一空。

需求大幅萎缩，反过来又会冲击实体经济，导致经济增长长期不振。

3.核心战略：弃量保价+先租后售/存量盘活

在房地产市场价格和数量不能两全时，要压缩规模，力保市场价格不会暴跌日。

房地产市场上的价格，是给所有存量的不动产定价。

在银行39%为地产和其他不动产。

一旦房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量资产的价值，就全部需要重估。

4.谁来执行这个战略？

4.1如何监管房地产，是城市规划最大的理论和实践盲区

真正的市场监管者，不在中央，而在地方；不是经济主管部门，而是规划土地部门

规划土地部门必须尽快适应自己的新角色，制定正确的应对策略，否则就有可能犯下颠覆性的错误。

4.2实际案例

失败案例--昆明：根据2014年“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”排序，昆明在供给过剩最严重的城市中，仅次于兰州，位居第二。

成功案例--厦门：从供给端加以控制。2010年后，厦门商品房供地量就没有增加，2014年土地出让金（172.5亿）甚至比2013年（265.8亿）还有减少。近几年，本岛商住用地几乎完全停止推出。 2014年“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”排序，在市场去化能力最强12个城市中，厦门排名第一。

5.规划部门的压力及机制创新模式

5.1规划部门的压力

可以说房价越高，为局部政策和部门施政目标筹资的动力就越强。岂不知价格越高的市场，才越容易崩盘。

厦门规划部门依凭的是战略自觉，而非政府职能。很难获得体制内的理解。

5.2房地产市场“证监会”

方案1：规划、土地合一。

方案2：土地管理委员会：成立超部门的监管机制。这个委员会起到的作用，就相当于股票市场上证监会，对通过土地市场上市流通的土地，建立起严格的准入和退出标准，有效调节市场上商品房供给的总量。

（根据速记整理，未经专家审阅）