党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”，强调城市更新在国家发展中的重要地位。在这一新形势下，全国各地都开始积极探索可持续的城市更新模式。在这一过程中，上海力图“找到群众接受意愿、市场参与动力与财政承受能力之间的平衡点”，《住宅科技》刊发“上海可持续城市更新模式探索”，对上海可持续的城市更新之路进行了系统的梳理和评价。一起来看↓

目前，上海的城市更新正在全面推进“3+7+6”任务目标：

①紧抓“三项重点”工作任务，包括“两旧一村”改造、区域更新项目推进、“拎马桶”改造；

②完善“七类重点更新对象”更新模式，包括零星旧里改造，不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新，城中村改造，老旧工业区更新，老旧商业商务区更新，以及风貌保护区域更新；

③深入推进综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造等“六大行动”。

基于上述目标，本文聚焦“七类重点更新对象”并补充“六大行动”，归纳形成10个更新板块，分别为：旧区改造和旧城区改建，不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新，城中村改造，老旧工业区更新，老旧商业商务区更新，风貌保护区域更新，综合区域整体焕新，公共空间设施优化，以及其他人居领域更新，从中选取部分更新领域进行归纳总结，提炼出城市更新模式，并从经济、社会和环境三方面对模式及其典型案例进行可持续性评价。

一、上海可持续城市更新模式提炼

● 旧区改造和旧城区改建

主要包括“聚零为整，统筹片区协同发展”模式和“征收改建，增强旧城区核心功能”模式。在城市更新过程中，经常会遇到“边角地”“夹心地”“插花地”等零星小微地块和畸形用地，这些地块地形复杂、边界曲折、用地破碎，难以单独进行有效开发和利用。其中，“聚零为整，统筹片区协同发展”模式是指将零散、分散的小规模零星旧里地块整合起来，统筹征收，再通过统一规划和协调，实现片区的功能整合与形象提升。例如，静安区青云路宝昌路零星旧改项目，涉及5个零星地块，这些地块面临房龄老、居住条件差、安全隐患多和产权复杂等挑战。项目以“聚零为整”的方式统筹征收，再组团开发、整体设计，提升地块整体价值。通过区属国企参与和市场化融资，解决了零星地块的商业开发价值问题，为旧改地块提供资金保障。

● 不成套职工住宅改造

主要包括“拆除重建，全面改善居住环境”模式、“产权调整，厘清权责打通路径”模式和“原址改建，结合抽户厨卫独用”模式。其中，“拆除重建，全面改善居住环境”模式是指对以不成套为主的公有旧住房以及与公有旧住房同属更新范围的私有房屋，予以拆除和重新规划建设，并就地安置原住户的更新改造。拆除重建模式可有效改善旧住房居民的居住条件，不仅实现厨卫成套独用，还能实现房屋结构安全提升、管线更新、小区环境改善、改造电梯住宅解决出行难、新建停车场缓解停车难等问题。例如，杨浦区凤南一村旧住房更新项目按照“拆一还一”原则安置居民，对标拆除重建最高标准，通过规划调整、充分挖掘和整合小区资源，打造15分钟生活圈，实现功能完善、空间优化和整体环境品质提升；静安区蕃瓜弄小区旧住房成套改造项目搭建了本市首个拆除重建类旧住房成套改造项目信息系统，破解了房型过多的设计难题，形成了具有蕃瓜弄特色的拆除重建“群众工作八法”和“1126”工作方法。

● 城中村改造

主要包括“成片改造，整合资源优势互补”模式、“产业培育，振兴区域特色经济”模式和“整治提升，改善城乡环境品质”模式。其中，“成片改造，整合资源优势互补”模式是指在拆除新建类城中村项目划定改造范围时，鼓励实施区域统筹和成片开发，且条件许可时将周边低效用地一并纳入实施改造，以便整合资源，提高土地利用效率和开发效率，改善城市环境和居民生活品质，提升城市整体形象。例如，青浦区蟠龙天地“城中村”改造项目，挖掘古镇历史人文，探索“整体规划先行，尊重文脉自然；运营思维导向，坚持长期主义；高效统筹多方，实现价值共赢”的“城中村”改造样本，将原本破旧的“城中村”打造成“公园里的新天地”，实现区域整体品质的显著提升。

△水岸实景

△建筑细部（左）；△市集活动（右）

青浦区蟠龙天地“城中村”项目更新后

● 老旧工业区更新

主要包括“合作联手，推动整体转型升级”模式、“自主更新，打造新型智造空间”模式和“收储供地，唤醒遗存变身秀带”模式。其中，“自主更新，打造新型智造空间”模式是指根据产业特点和企业需求，企业在自有产业用地上通过“向上”建设多、高层厂房，合理利用垂直空间，打造新型智造空间，实现土地的高效利用和产业的高效集聚。这种模式鼓励发展高新技术、轻生产、低噪音、环保型等产业。例如，徐汇区老凤祥智造空间焕新项目，通过自主更新改造，打造了集设计、生产、展示于一体的现代化智造空间。项目在存量工业用地上，根据企业自身生产制造的需求，通过实施深化路径对容积率进行提升，使原外借场地的生产线得以回归和集中，并增设多个业务板块，推动产业转型升级，实现产业链数字化全覆盖。

● 综合区域整体焕新

主要包括“多方参与，重现风貌重塑功能”模式和“复合更新，焕发城市空间活力”模式。其中，“多方参与，重现风貌重塑功能”模式是指在统筹主体的工作机制下，由政府会同统筹主体，联合存量物业的国有企业及其他市场主体，共同组建城市更新综合体参与城市更新。这种模式结合更新项目建筑现状、利用情况、规划导向等因素，综合采用多种实施路径；通过创新更新方式，合理控制更新成本，多措并举调动国有企业参与更新的积极性，合力推动区域更新，实现共享共生。例如，黄浦区外滩历史文化风貌区内的“第二立面”项目，更新范围内包含141幢老旧大楼，存在产权关系复杂、人居环境较差、业态功能低端、风貌价值缺失等问题。更新过程中，依据“重现风貌、重塑功能”原则，采用区域统筹方式，推进区域功能升级与空间更新，为集聚优质金融资源提供载体保障，以打造上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区。

外滩“第二立面”179 街坊更新后广场实景

二、可持续城市更新模式评价

● 经济可持续

城市更新模式的经济可持续强调在不牺牲未来经济潜力的前提下，满足当前的经济需求，保持资源的有效利用和财务的可持续性。风貌保护区域更新板块的“活化利用，彰显历史文化魅力”模式及其案例在推动经济可持续性方面取得了显著成效。该模式通过设施完善、功能调整、环境优化等方式分类施策，在符合保护要求和尊重生产、生活、工作形态的基础上，发挥保护对象在社区服务、文化展示、参观游览、经营服务等功能，实现保护对象的适应性再利用，在延续城市文脉的同时，彰显历史文化价值。以黄浦区160街坊保护性更新项目为例，该项目创新资金筹集方式，一方面，在区委、区政府的支持下，通过国家开发银行牵头组建银团来支持重点城市更新项目为政策依据，签订银团贷款协议，一次性解决项目建设期资金需求问题；另一方面，在具体租赁客户洽谈中探索租税联动方式，以提高客户的租金承受能力，进而增加项目租金收益，部分解决项目运营期资金平衡问题的同时，为区政府带来税收增量，实现双赢。

● 社会可持续

城市更新模式的社会可持续强调更新过程中社会结构及关系的维护与发展，提倡公平、包容、参与和社会凝聚力。不成套里弄、公寓、花园住宅更新板块的“腾退共生，多元安置传续文脉”模式及其案例在社会可持续性方面表现出色。该模式通过政府主导、居民自愿、市场参与的多主体协商协同，多策并举探索置换腾退、异地安置、原地回购、原地回租等4类安置方式，实现多元安置、区域共生、风貌留存、文脉传续，促进居住品质的整体提升和居住条件的全面完善。例如，虹口区瑞康里腾退更新项目，通过回购、回租、混合产权，鼓励街区共生，守住“烟火气”；同时提供多样化的安置选择，满足居民的不同需求。该项目以住宅为主，通过配建沿街底商，融合里弄式住房、租赁式住房、社区商业及配套等产品，提升改造品质，形成了适宜新老融合、街区共生的居住社区。

△更新前街巷旧貌（左）；△更新中街巷入口（右）

△更新中建筑立面

虹口区瑞康里腾退更新项目

● 环境可持续

城市更新模式的环境可持续性致力于保护和改善自然环境，通过合理利用自然资源、绿色技术，持续提升环境质量。公共空间设施优化板块的“开放共享，留给人民最好资源”模式在环境可持续性方面表现突出。该模式通过开放城市空间，整合生态与历史文化资源，提升城市公共空间的功能性和美观性，将城市最好的资源留给市民；通过高品质的公共空间设计和建设，增强市民的归属感和幸福感，推动城市的可持续发展。例如，长宁区华东政法大学校园更新项目通过拆除围墙和隔离栏，成功实现了校园与普陀区“半马苏河”滨水景观的有机融合，进而促成了“半马苏河”生态绿道的全线贯通；再如，环城生态公园带环上公园群改造提升项目以环城绿带为生态基底，内联楔形绿地，外接生态间隔带，与周边新城森林生态公园形成互联互通，构筑起一个集生态、休闲、文化于一体的综合性生态圈，成功激活了城市绿脉，将原本封闭的绿色空间转变为开放、互动、共享的公共绿地。此外，在老旧商业商务区更新板块的“功能转换，激活存量商务空间”模式中，上海国际航运金融大厦更新项目表现尤为突出。其在节水率、能源之星得分、日常消耗品垃圾转化率等方面均取得了突破，获得了LEED既有建筑铂金级认证。

△半马苏河华政桥

△校园开放后的滨水空间与步道

长宁区华政校园开放后与“半马苏河”滨水景观实现有机融合

本文摘选自《住宅科技》2025年第1期