邢铭：理解存量提升主基调，把握行业转型新趋势

导读

7月14日-15日，中央城市工作会议在北京举行。会议强调了建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市的目标，并部署了城市工作7个方面的重点任务。中国城市规划学会为深入学习贯彻本次会议精神，特别邀请专家学者撰写一系列笔谈文章，共同探讨中国特色城市现代化新路子。

作者 | 邢 铭  中国城市规划学会区域规划与城市经济专业委员会委员，辽宁省工程咨询集团总经理、党委副书记、副董事长

城市是中国式现代化的主战场，城市发展进入新阶段，城市工作理念必然发生根本性转变。这次中央城市工作会议的召开，具有历史必然性和划时代意义。会议总结了十八大以来城市工作取得的重大成就，准确判断历史方位、时代特征，明确现代化人民城市发展理念新定位。认识层面归结为“五大转变”，工作层面部署了“七方面重点任务”，对未来相当长一段时期城市工作进行了系统安排，既是吸取长期以来城市建设管理的成功经验和教训，也充分借鉴了国际先进城市理念。

从发展阶段看，我国的城镇化率已经达到67%，与诺瑟姆曲线拐点已十分接近。如果考虑到我国区域发展的不平衡情况，胡焕庸线以东地区的城镇化率已经超过70%，有些地区已经超过75%。从存量和规模看，我国城镇人均住房面积已经接近40平米，有些已经超过45平米，接近发达国家水平。存量住宅超过6.5亿平方米（2023年数据），多数城市去化周期都在20个月以上，还有大量占据中心位置的老旧城区和住宅。一些城市写字楼过剩，一些开发区存在大量闲置土地、厂房。这就是把存量提升作为今后城市工作主要任务的出发点。

从国际经验看，美国经历了战后一直到70年代的三十年快速增长，到80年代开始进入郊区新城和城市复兴并存的阶段，提倡精明增长、可持续发展、新城市主义为主要理论的发展模式。欧洲也有类似的经历，因为历史相对悠久，在战后重建的基础上，欧洲更加重视绿色发展，这方面瑞典的哈马碧生态社区提供了很好的范例。国际经验表明存量时代才是城市发展的常态，存量时代大有可为。

从政策层面看，会议更加强调城市系统（过去叫城镇体系）的优化，统筹提出“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”的指导思想，改变了就城市论城市的传统思维，从统筹人居环境空间系统角度规划建设城市体系。同时更加强调治理投入，即构建在党的领导和科学规划基础上的，更加智慧化、精细化、以人为本的人民城市治理模式。

会议提出的七方面重点任务，对相关行业转型发展将产生重大影响。

城市发展动能转换带来转型机遇。建设富有活力的创新城市，就是从房地产驱动转向新质生产力驱动，更加强调活力与创新。会议强调构建房地产发展新模式，内涵是指多层次提供住房产品、多模态经营、以保障房兜底、以好房子提升品质。城市更新将接替房地产作为城市发展的主抓手，行业将围绕城市更新进行转型整合，城市更新也不再是过去那种修补式的更新，而是作为一个重要抓手去完善顶层设计，形成新的规划设计、投融资、产业导入、销售租赁、运营维护等全链条。

城市功能目标转变催生相关行业成长。从过去注重生产服务、功能保障转向建设舒适便利的宜居城市，更加注重宜居、舒适、便利，这对住房、交通、公共服务配套质量提出更高要求，对房地产业上下游、汽车、低空经济行业、商业服务业等提出转型需求。

建设绿色低碳的美丽城市带动行业新需求。对于新型建材、储能设备、园艺绿化、环保产业、等行业获得更多行业发展机会。

建设安全可靠的韧性城市将对城市基础生命线工程提出新要求，对包括人防地下设施、防洪排涝系统、老旧管网改造升级等系统的建设、智能化改造提升等相关行业提供新需求。

建设崇德向善的文明城市，突出城市文化和软实力建设也将催生新的行业需求。包括历史建筑保护利用、文化设施建设管理、旅游体育、文博会展等相关产业发展方面将产生大量的行业机会。

城市治理现代化催生与城市相关的传统行业通过数智化转型，通过大数据、人工智能、机器学习等科技革命的赋能，实现行业的转型和蝶变。