发展的“天花板障碍”，遭遇城镇化进程，也给房企带来城市运营服务转型的机遇。不过从采访来看，这种城市运营也不能简单地归结于“造城”，人口和产业支撑才是城市运营服务成败的关键。

云南更应该避免简单“造城”误区

“事实上，对于房地产介入城市运营，很长一段时间都有陷入‘造城’误区的嫌疑。”全经联园区地产委员会主任郭莹辉接受采访时表示，这种情况在鄂尔多斯、神 木等城市化进程中也有所体现，实际上，这也是国内城市化此前存在的通病，在此前不少媒体的相关报道中，“鬼城”一直被提及，被视为是城市化的败笔，本地来看，就连昆明市政府所在地呈贡也曾被视为“鬼城”。

按照国外的城市化经验，城市化率每增加一个百分点，就意味着1400万人要进入城镇生活，其中有近70%的人需要就业。然而，与就业人口激增相矛盾的是众 多中小企业的夭折。数据显示，目前我国中小企业占比超过99%，对我国GDP贡献超过60%，对税收的贡献超过50%，提供了80%的城镇就业岗位。但 是，由于中小企业没有全面体系的支撑，导致其面临融资难、成本高等问题，使得我国中小企业的平均寿命只有2.5年，因而促使就业矛盾进一步加剧。

本地的情况也更为明显。“包括昆明在内，省内城市化进程中一直都存在产业短板，这也让如何避免简单‘造城’显得尤为必要。”云南大学经济学院教授郭树华说，房企参与城市运营管理的过程中，也必须将这种思路更可能地转化，才能真正意义上提高城市运营水平。

“包括近些年昆明大量上马的商业综合体，也应多在城市功能应用和产业培育等方面下功夫。”事实上，在去年另外一个房企城市运营参与的商业综合体内容中，就 有省内分析人士直言，商业综合体不能是简单的商业功能集合。“如果按照目前昆明的商业综合体数量来说，与很多城市一样也面临远远过剩的尴尬，不过如果转而 成为城市休闲和生活综合体，也有可能释放更大的增长空间。”有分析指出。

解决人居到服务产业 房企运营服务定义城市塑造者身份

这也是本地开发商在参与城市运营服务时需要思考的问题。“除了针对市民提供智慧生活服务外，广福城还有智慧商务和智慧商业的打造，通过全方位的智能体系覆 盖，真正意义上让广福城智慧城市有机运行。”广福城的项目相关工作人员介绍，包括智慧商务，前期已经招商入驻的企业就包括云南省总商会、中国移动、中储 粮、农业银行、云南环评中心等企业和服务机构入驻，真正意义上打造成一个有机运行的城市综合体。

另一个大型城市综合体也正是走着同样的思路，借助新螺蛳湾商贸城和其配套的小商品加工基地、经开区产业集中地等，中豪在打造城市综合体的时候，也是考虑到 产业的人口承载和居住人口样本释放。“定位城市新增长极下现代消费群的购买特点，中豪城无论是物业、配套，都向预期的区域人口贴合。”中豪项目的工作人员 介绍。

这也是城市化进程房企转型的一个较好的借鉴。“十年来国内市场推出了约50亿平米的商品房，造成了市场供需失调、城市功能失衡和巨额资本的沉淀等问题，而 地产商推出城市运营综合体这样的新型城镇化思路，也可以更好地避免有城无业的‘鬼城’现象。”郭莹辉表示，从解决人居到服务产业、运营城市，房地产企业的 城市综合运营体系，也可以在产业和城市发展规模上起到一定的促进作用。

云南房企转型城市运营服务方向解析

大型城市综合体

代表：南亚风情园、广福城等多数主城区城市综合体

运营方向：城市聚居区人口生活、休闲功能区疏导

优势：由于人口聚集等因素，作为承载城市人口生活、休闲等城市功能区而存在。这也是南亚风情园作为本地极少数城市综合体运营较为成功的一个主要原因。从未来城市功能来看，城市综合体所扮演的区域完整生活功能区，也是未来昆明走向更大城市规模的基本支撑。

发展建议：人口基数、完整的城市配套服务体系。这也是前面提到的不能落入简单“造城”的一个主要原因，大型城市综合体服务承载的人口基数，是城市运营管理中的关键，如何吸引人口集聚，除了居住产品品质外，生活配套、发展空间也需要开发商考量。

产业引导式

代表：中豪城、斗南国际花卉产业园区

运营方向：以产“带”人，产业形成城市人口集聚

优势：这是房企参与城市运营服务先驱招商地产引以为傲的“蛇口模式”的一个关键词。而从新型城镇化内容来看，这也是未来国内城市化进程最理想的模式，从本 地的情况来看，高新区以高新企业入驻带动城市规模的形成，也可以看成是产业引导带来的城市运营案例，未来，各大产业板块的城市综合运营方式，也可以参照这 样的模式进行。

发展建议：产业的持续性。其实，这也是前期部分城市产业引导发展的一个借鉴，在国内城市发展过程中，沿海不少劳动密集型产业综合区域在近些年的城市集聚力 丧失，已经证实了产业持续性的重要，作为城市区位与第一种模式存在差异的城市运营模型，产业持续性也尤为明显。

外向引导式

代表：各种旅游综合体

运营方向：服务业的极致呈现，对外部区域人群的城市吸引

优势：昆明定位打造世界知名旅游城市，借助云南丰富的旅游资源和自然条件，也可以在城市综合运营服务中更多将这个因素加入进来，而从产业角度来看，旅游业作为高等级服务业和绿色产业链，也符合云南第三产业发展的整体方向。

发展建议：上下游产业的配合。从产业链角度来看，要让旅游真正地为城市运营起积极的作用，上下游的产业配合也相当关键，这里面涉及的旅游品牌效应、优势资源发挥和城市接待能力等，都应该成为城市运营中关注的焦点。