全国人大代表、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师 冯远

老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，也是推动绿色低碳高质量发展的重要措施。据统计，仅2023年1月至11月，全国新开工改造城镇老旧小区就达到5.32万个、惠及居民882万户，取得了积极成效。但同时，我国老旧小区改造也存在改造深度不足、改造资金短缺、缺乏管理维护等问题。对此，全国人大代表、全国工程勘察设计大师、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远在今年两会上提交建议，呼吁进一步加强研究、认真解决，推动老旧小区改造工作高质量开展，进一步提升人民群众获得感和幸福感。

冯远指出，目前老旧小区改造面临以下三方面问题：

一是改造深度不足。老旧小区改造是一项复杂的系统工程，需要做到内部和外观一起改造。但目前老旧小区改造中，对墙面刷新、光彩亮化等风貌改造关注得较多，对建筑物的抗震性能、防火性能、屋顶墙面漏雨、电线老化、供水压力不够、外墙饰面脱落、电梯不足和小区内的地下管道爆管漏水堵塞、线缆杂乱、违搭违建和环境品质不高等问题关注较少，出现只粉刷墙面表面性、不管其他内在性的整改现象，存在改造标准不高、深度不足的问题。

二是改造资金短缺。老旧小区改造中，居民个人出资能力偏弱，且由于老旧小区改造低利润、长周期的特点，很难吸引到社会资本参与，因此长期以来主要依靠政府财政资金。住房的“老龄化”是一个持续性的问题，随着时间的推移，所有已建成的房子和小区都会慢慢“变老”，因此需要长期的资金投入，政府财政资金难以维持如此体量的老旧小区改造工作，如何解决资金来源问题是老旧小区改造的重点问题。

三是缺乏长效管护。老旧小区改造不是一改了事，而是需要长期的改后管理维护。但目前老旧小区改造后物业服务企业入驻比例还较低，仍以业主自管或单位自管为主，对水、电、气等设施运维管护缺乏经验，专业能力不强，缺乏停车、商业、家政等运营服务，致使许多老旧小区改后品质仍然不高。同时，由于没有建立城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，致使改造后维护更新难以进入良性轨道。已建立专项维修基金的小区，也部分存在资金统筹难、使用管理不规范等问题，小区后期维护缺乏相应支持。

对此，冯远提出以下解决建议：

推动深层次改造。一是由政府住建部门加大调查研究力度，结合城市体检工作，摸清摸透当地住房存在的安全隐患和小区现状，找准养老、家政、停车、充电等设施缺口及小区环境、管理方面的问题，进行老旧小区入库分级建档。优先改造安全隐患突出、基础设施条件差的老旧小区，并逐步扩展到全部老旧小区。要深入现场进行实地调查，切实解决外墙饰面脱落、屋面墙面漏水、线路老化、供水压力、抗震及抗火性能不足等“急难愁盼”问题，扎实推动老旧小区深层次改造；二是注重加强绿色化、适老化的小区环境改造，如采用再生砖等建筑回收材料、使用太阳能路灯、强化无障碍设计等。

多渠道筹措改造资金。建议住房城乡建设部、财政部等相关部门进一步加强探索实践，建立政府补贴、居民自筹、社会资本参与的多元资金筹措模式。一是完善政策法规，通过低息贷款、税费减免、信用管理、片区整体改造、特许经营、尝试“投资+工程总承包”招标等方式，给予参与老旧小区改造的企业更大优惠政策，合理保障社会资本投资回报和长期运营权益，吸引更多社会资本参与老旧小区改造和运营；二是加大金融支持，通过设立老旧小区改造专项基金、REITs等方式，鼓励金融机构为老旧小区改造项目和相关主体提供低息融资贷款；三是加强宣传引导和政策解释，充分激发社区居民参与和自愿出资的热情。

加强管理维护。一是同步推进老旧小区改造和物业管理全覆盖，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规范等，建立健全长效管护机制。同时，进一步完善法律法规，建立物业行业监管机制，完善物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法及失信惩戒机制；二是优化运营服务，如探索“工程总承包+运营服务”（EPCO）一体化改造模式，支持鼓励社会资本从事社区养老、托育、家政等运营工作，进一步提升老旧小区居住品质；三是建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，为老旧小区改后管理维护提供充足的资金保障，巩固拓展改造成果。同时要优化已有专项维修资金使用管理，切实延长住房和小区寿命。