一、存量规划的理论：经济学
增量规划的基础，主要是工程学的。交通、市政、甚至规模预测、功能分区，都是在回答怎样分配和组合资源，已达成最优的公共服务水准。存量规划则不同，它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标的转变，意味着手段的改变。以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建。
这个新的基础是什么？产权。这是一个在增量规划中，几乎完全不用考虑的因素。传统的城市规划理论，实际上隐含着一个假设：城市产权的单一的，城市政府可以按照效率最高的原则，任意设计城市。我们所要知道，只是“什么事效率最高”的设计。但在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
最优的工程设计要解决建造成本问题。同样，最优的产权问题也要解决产权转移带来的交易成本问题。制度设计的目标，就是减少交易的成本。产权自然就会成为存量规划的核心问题。城市规划理论原点，也必须随之平移到新的原点。
显然，工程学无法为存量规划提供可用的理论工具。最接近存量规划提出的问题的学科，一个是社会学，一个是经济学。社会学在城市规划中有着长久的历史。事实上，Ebenezer Howard的《明日的田园城市》、Jane Jacobs的《美国大城市的生与死》、以及Manuel Castells、David Harvey的新马克思主义城市理论，很大程度上，都是来自与社会学理论。
但我个人，更倾向于从经济学中寻找回答存量规划问题的理论工具。相比基于学者互不相关独立论述的社会学，经济学更接近可以进行规范分析的构造性学科。不同的研究可以共享同一个理论框架和概念网络。用同样的语言高效率沟通。因而经济学可以将社会学的很多内容纳入其中，而社会学则很难兼容经济学。更主要的是，城市规划的消费者，对于城市规划的经济效果比社会效果更加关心。
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