听到“蹲点秒杀”“先到先得”，你大概以为是哪件商品又成了爆品。实际上，它说的是一处上海老建筑——雷士德工学院。在“小红书”平台，这里被网友誉为当下全城最难预约的打卡地——每月开放一次，有专业导览，供不应求，月月爆满。

“为什么不多开放几次呢？”有网友问。其实，如果约不上，公众还可以报名参加场地进驻机构上海创新创意设计研究院举办的各类创意活动，一面亲近建筑，一面了解甚至参与最前沿的创意设计。当老建筑、新产业、公众、专业人士彼此开始交流互动，就能孕育出当下上海城市更新最关注的内核——活力。

活力很难刻意营造，在众多城市更新工程中，能称之为“示范”的项目都做了哪些探索？

高度：以区域发展眼光规划项目

上海是国家级历史文化名城，早在2003年就围绕历史文化遗产出台了最严格的保护制度。当前，上海历史风貌保护的内涵再次延伸，“历史风貌魅力重塑行动”被列入《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，重点强调了空间的活力。根据行动方案，到2025年，上海要完成3个以上历史风貌保护区、风貌保护街坊、风貌保护道路项目，推进3个以上历史古镇保护修缮和更新利用示范项目，打造15个以上历史建筑保护修缮和活化利用示范项目。以道路、保护区、街坊、古镇为主的“线”和“面”，排在以建筑单位为主的“点”之前，可见对前两者的重视程度。

在“线”和“面”内注入活力，对所处片区的带动作用尤其显著，但由于涉及主体多、产权复杂、面积较广，城市更新过程通常难点重重。如何让有限的资源有的放矢地发挥最大效益？答案是站在区域发展的高度去看项目，再通过规划进行配置资源、导入功能。

拥有特色骑楼风貌的黄浦区金陵东路城市更新项目，受到广泛关注。业内人士告诉记者，修缮骑楼本身并非难事，难的是如何和周边的功能进行衔接，进而激发活力。早在9年前，上海就已经启动了金陵路和周边老城厢地块的城市设计工作，逐步研究、调整和优化风貌区的空间格局和功能定位。通过规划布局，街区在风貌区内保持了低密度，让高层建筑尽可能远离；现代城市功能也不能不考虑，在风貌区外引入TOD开发理念。在功能定位上，结合城市总规定位和区域功能需求，确立了商务、消费、文旅、居住的高度复合导向。

同样的，虹口区“今潮8弄”一方面保留了百年石库门群落，另一方面通过规划与周边社区衔接，把历史保护街区和优秀历史建筑、武进路城市公园等新旧建筑、景观环境融为一体。嘉定区重点推动的西门历史文化街区改造，同样遵循着区域规划引导。作为嘉定新城三大示范样板区之一，西门历史文化街区将围绕新城建设发展要求，打造成集文化休闲、商业办公、高端度假和品质居住等功能为一体，同时服务于本地居民和外来游客的复合街区。

精度：不仅是技术层面做好看

雷士德工学院为何吸引人？最直接的原因是极具特色的古堡外观。为了最大程度还原建筑风貌，提高游览体验，设计团队在修缮设计上力求精细，比如在外墙上，根据不同部位、不同材质污染损坏的程度，采取相应的工艺进行清洗、修补、打磨与小范围平色处理；通过恢复南侧大草坪延续历史风貌，同时修剪移栽场地里的乔木，为市民提供人行通道和活动场所。 

重塑历史风貌的魅力，“保护”二字首当其冲。近年，上海历史建筑修缮从技术到管理的精细程度日益提升。市文物保护单位民生码头更新项目，通过历史风貌价值评估，结合文物现状与风貌特色、针对不同文物保护建筑特征，制定活化更新策略。其中，八万吨筒仓、6号库、257至259号库等建筑，采取原址保留方式，保留大部分有价值的构件、保持原有建筑体量和风格。

在管理方面，静安区张园保护性更新项目建立“一幢一档”，完成了全域170栋建筑的查勘测绘，还借助三维GIS和三维BIM、传感器来实时监测建筑形态变化。在虹口区，包括雷士德工学院在内的87处优秀历史建筑动态监测体系的设施设备数据，已与上海市城运系统历保应用场景进行对接，实现数据流交互。

有专家指出，存量时代城市更新的首要原则就是要做“精”，但“精”不仅仅是技术层面把建筑和街区做好看，更要充分关注到最基层的民生需求。

奉贤区南桥源更新项目在焕新历史风貌的同时，还结合居民们的游憩、停车需求，提供针对性的服务供给。为了解决停车难问题，有百年历史的南桥中学把运动场进行改造，增设了360个停车位，从而解决学校教职工、学生家长及周边社区居民停车难题。鼎丰酱园地块留存的水塔、烟囱等标志性构筑物，也将通过改造变成滨河景观的魅力节点，供居民们游览欣赏。

广度：引模式引资本愈发重要

上海全面进入存量更新时代，单纯依靠政府资源很难持续，引入市场化运营模式、提高社会资本参与度被置于越来越重要的位置。

仔细剖析可以发现，知名的历史文化地标无不是由专业开发商进行操盘。由瑞安集团开发运营的新天地、蟠龙天地和鸿寿坊，更新策略因时因地而变化，分别在探索石库门里弄、城中村改造和城区微更新基础上，结合区域特点持续注入功能、迭代功能，纷纷成为人气街区。静安区张园项目在更新过程中也引入市场化模式，由国际范围内的一流企业参与规划、设计、招商和运维，提升管理水平和运营效率。

从2015年着手的金陵路街区更新，是由政府部门自上而下推动的城市更新，而其核心区的10个街坊开发主体则是嘉里集团。为了找到合适的开发商，上海市、区还共同创新土地出让方式，由黄浦在全市率先制定区级政策《黄浦区历史风貌保护项目实施主体公开遴选操作细则》，嘉里集团凭借优异的设计方案和综合评分，在一众开发主体中脱颖而出，拿到了10幅地块的使用权。

有专家指出，企业自身具有资金、技术和管理等方面的优势，能为城市更新提供专业的服务。社会资本相对灵活，能更有效、更敏感地抓住社会需求和市场方向，让项目规划更符合未来发展需求。记者从上海市住建委更新处了解到，今年还会继续引导全社会支持参与城市更新，完善政企合作机制。