由增量转向存量后规划面临的挑战

与国外许多处于成熟期的老城市不同，深圳还是一个处于快速成长期的年轻城市，其不但拥有旺盛的经济增长动力，而且城市功能还亟待健全和完善。

深圳的城市转型，并非是因城市进入经济衰退期的动力不足而造成的，而是由持续增长的旺盛需求与资源供给严重不足的尖锐矛盾所导致的。在当下“加快发展仍是第一要务”的政治经济背景下，与其他开展增量规划工作的城市一样，深圳以存量为主的城市总体规划，仍要实现经济增长、社会和谐、生态保护、功能提升等城市发展目标，只不过选择的实现路径和方式不同而已。“目标不降低，任务没减少，指标还提高，但资源条件改变”，是编制《深圳总规》所面临的艰巨挑战。

挑战一：通过低效用地再开发来实现产业升级，确保经济持续增长

在土地资源日益紧缺的同时，深圳还存在大量宝贵的土地资源被低效利用的不合理状况。由于历史原因，许多区位良好、配套齐全的优质空间资源被一些低层次产业占据，这些产业占地大、能耗高、污染严重、产出效率不高。

这就要求通过规划手段搬迁低效产业，“腾笼换鸟”，实现产业转型升级。具体方式为：

①推进产业空间的整合与集聚，引导零散分布的工业企业向集中成片的工业园区集聚，完善各类配套设施，为新兴产业发展创造高效便捷的环境。

②加大旧工业区改造力度，促进一批区位优越、条件较好的工业区成片改造，加速淘汰高能耗、高污染、低产出的产业，促进工业用地由“低产田”向“高产田”转变。

③引导工业用地合理置换，置换的工业用地要优先保证公共服务、交通和市政基础设施、保障性住房建设等，完善城市综合服务功能。

挑战二：通过功能调整改善民生福利，促进社会和谐发展

深圳过去30年的发展注重经济增长，许多地区的产业发展与城市功能不匹配，在交通市政基础设施、公共配套、住房保障等方面都亟待补充、完善和提升。在原特区外地区，这些问题尤为突出，需要提供足够的空间支持和用地保障。

在新增用地极其有限的条件下，可对存量用地的功能进行调整。以保障性住房为例，其选址应考虑在区位适宜、公交和配套设施相对便利的区域，但这类适合中低收入阶层生活的居住空间在当下的深圳已经很难落地，需要更多地依靠城市更新手段来解决此类问题。例如，按照“分区配建、就近平衡、公交支持”的原则，在城市更新项目中配建适当比例的保障性住房；多渠道增加保障性住房供给，满足低收入群体、夹心层和人才的居住需求。

此外，还要通过城市更新，捆绑配建医疗卫生、教育、养老等公共服务设施，改善民生福利。