作者 | 范嗣斌 中国城市规划设计研究院城市更新分院院长

在8月23日上午国新办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部领导在介绍下一步改革工作重点时表示，要建立可持续的城市更新模式和政策法规，坚持“先体检，后更新”，体检发现的问题就是更新要解决的重点。

党的二十届三中全会提出，要建立可持续的城市更新模式和政策法规。有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重要工作。近年来，全国各地扎实推进城市更新行动，住房城乡建设部也组织开展了第一批21个城市的试点工作，城市更新综合成效逐步显现。但从各地反映的情况来看，推动城市更新由“开发方式”向“运营模式”转变和破解政策法规的堵点难点问题，仍然是制约城市更新可持续推进的主要挑战。

城市更新要实现可持续的“运营模式”，必须建立在真实需求基础上，并形成有效的财务平衡机制。“先体检，后更新”，是找准真实需求的有效手段。一是坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区（社区）、街区、城区（城市），找出群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。二是坚持目标导向，把城市作为“有机生命体”，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。找准真实需求后，还要充分发挥市场在资源配置方面的决定性作用，激发各类主体的积极性和创造力，坚持运营前置理念，探索可持续收益平衡路径。通过多元化融资、合理成本控制与运营维护获取稳定现金流，实现资产负债表平衡，促进城市更新由“开发模式”向“运营模式”转变。

破解堵点难点则需要持续深入推进改革工作，不断建立完善支持城市更新的政策法规体系。一要加快健全相关法规标准，加快推进城市更新领域立法修法工作，按照“改造后不低于现状”的普遍原则，建立适应更新改造的标准规范体系。二要加强部门协同，进一步丰富完善土地、规划、金融等支持城市更新的配套政策，重点突破产权变更难、用途调整难、功能混合难、资金筹措难、准入成本高、审批流程长等问题堵点，为建立城市更新可持续模式扫清障碍。

城市更新不仅是物质空间的重塑，更是社会关系的重构和公共利益的再分配。建立城市更新可持续模式还要依赖多元参与、共同缔造的工作机制。一要鼓励产权人自主改造，探索建立居民分担机制，如老旧小区改造中的“谁受益、谁出资”原则等。二要建立政府、企业、产权人、社区、居民、专业化团队等多方主体的协作机制，尤其要发挥专业化团队的积极作用，为城市更新提供规划统筹、设计咨询、法律援助、社会监督等服务，并为多主体协商、多专业协同提供有效的技术平台，提高城市更新决策的科学性、合理性。