王建国：城市更新代际演进与实践探索

导读

8月30日，2025中国城市规划年会全体大会在沈阳召开。中国城市规划学会副理事长、中国工程院院士、东南大学城市设计研究中心主任王建国出席会议并作大会报告。王建国副理事长在报告中系统阐述了城市更新的学理基础、代际演进与实践路径。

王建国  中国城市规划学会副理事长，中国工程院院士，东南大学城市设计研究中心主任

一、城市更新学理思考

城市更新是一个受到全球广泛关注的话题，它体现了城市发展的一种客观规律和现象。在英语语境中，这一概念也存在多种表述方式，对应到中文常见译法包括：

城市更新：Urban regeneration

城市重建：Urban renewal

城市再开发：Urban redevelopment

城市再生：Urban revitalization

城市复兴：Urban renaissance

……

党的二十大报告提出：实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性和智慧城市。2025年1月3日，国务院常务会议指出：“城市更新关系城市风貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。”2025年5月2日，中共中央国务院印发《关于持续推进城市更新的意见》，提出八项任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂房、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

2025年7月，中央城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的新阶段。同时还提出要建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。2025年8月15日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出：优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市空间、推动城市绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平，进一步回应了中央城市工作会议七项工作任务，城市更新的重要性不言而喻。

很多学者认为，城市可被看作一个具有复杂系统的有机生命体，是文明滥觞的主要载体。个人认为，演进视角的生命学说和热力学关于耗散结构“平衡态”和“熵增”的学说或许是城市更新中最需参考和思考的“第一性原理”，对此量子物理学家薛定谔和物理化学家普利高津有重要的理论论述。城市形成的初期系统较为简单，缺乏复杂性，普遍缺乏活力。随着城市有机体发展壮大，功能成熟、结构稳定、社群复合，城市逐渐繁荣壮大，但城市也会遭遇各类灾害或功能衰退而系统效率下降，出现城市活性先增后减的“熵增”现象，直至难以应对新陈代谢、持续成长的需要，甚至形成一个动能不明、场景错乱、活力欠缺、“接不住”时代机遇和挑战的超稳定系统。因此需要持续的、系统的具有针灸激活意义的城市更新。

城市更新实践就是要通过市政设施改造、公共服务系统补全、建筑载体性能提升、事件动能激活、公众参与互动、福祉场所营造、集体记忆共构等途径，逐步提高城市的复杂性和环境包容性，发挥生命作为一个“控制系统”的特点。城市能够根据外部条件的变化自发地调整自己的行为，以便能更加持久地存在下去。城市的控制能力在不断学习和试错中逐渐成熟，涉及到城市进化中的传承、扬弃和发展。城市更新是城市运行发展中一种人为的有机生命体机能增强、代谢改善、活力再生、高质量的城市环境迭代进阶和社区场所营造的正向干预方式。

二、城市更新代际演进

从演进视角审视城市更新的代际更迭，其核心在于认识、尊重并顺应城市发展的内在规律。就其演进过程而言，可大致划分为三个阶段。

第一代城市更新兴起于工业社会发展转型时期。前工业社会城市以管理农业、手工业、畜牧业等设立。受资源和环境“生态足迹”限制，城市规模一般很小，聚落布局紧凑，发展缓慢。虽有常态城市更新活动，但除教皇主导的罗马改造等重大事件外，通常不能产生代际性的重要影响。然而，工业革命之后，一切发生了根本性变革。肯尼斯·弗兰姆普敦（K. Frampton, 1982）在其著作中提到：“在欧洲已有五百年历史的有限城市在一个世纪内完全改观了。这是由一系列前所未有的技术和社会经济发展相互影响而产生的结果。”工业革命引发科技发展和城市人口快速集聚，工业时代城市的功能、规模、交通、尺度、布局模式较之前工业时代城市发生了迭代性变革。金融贸易、证券银行、工业生产、交通运输、仓库码头、工人居住区均成为工业时代城市新的基本功能。但也出现一系列新的城市问题，如城区无组织蔓延、住房短缺、交通拥堵、环境污染、流行病和传染病失控等。除了扩展新城区，历史城区内部也经历了深刻的，包括公共卫生改革在内的城市更新，这就是第一代城市更新。

工业革命不仅极大地推动了工业的发展，也催生了工人阶级这一特殊群体。恩格斯在《英国工人阶级状况》中对此作了经典论述：“英国工人阶级的历史是从上个世纪后半期，随着蒸汽机和棉花加工机的发明而开始的。大家知道，这些发明推动了工业革命，工业革命同时又推动了整个市民社会的变革，它的世界历史意义只是现在才开始被认识。”工业革命的推进和科学技术的发明，带动了诸如纽约、巴黎等大城市的迅速发展，同时也引发拥挤、交通混杂等问题。为此，自十九世纪中叶起，巴黎开始改建，重塑城市结构和基础设施，崇尚大规划理念。今天的巴黎是在一系列持续的更新之后产生的，其历史城区依然焕发着令人惊叹的生命力。工业革命中涌现的诸多技术成果，例如电梯的发明，不仅催生了现代建筑摩天大楼的出现，也为全新的城市发展和历史城区的更新带来可能。彼得·霍尔（Peter Hall）在其著作中提到：在二次大战后所规划的城市中，柯布西埃具有不可估量的普遍影响。整整一代规划师和建筑师，战后都开始敬重柯氏的著作和思想，并纷纷结合实践尝试运用他的思想。

第二代城市更新主要源自“后工业时代”和城市化进程进入中后期的城市转型发展，主要有三方面诱发动因。其一，1960年代以来，工业时代部分工业区、仓储区、码头区等功能老化及替换，老旧住宅区性能下降均面临城市更新。部分传统的资源性和生产性城市逐渐面临资源耗尽而颓败，“锈带”、“收缩城市”带来的城市更新需求；同时本为缓解“大城市病”的卫星城建设，并未完全实现中心城市的规模控制和健康发展，反而引发产业、财政、就业、治安等问题，进而引发伦敦、东京等大城市中心城区的城市更新。其二，城市化发展规律所致。世界城市一般在城市化率60%左右引发城市更新高潮（增量转存量），中国去年已达67%，十五五预计会达到70%。城市更新是中国城市化发展转段、转型、新旧动能转化的必然要求。其三，延续第一代城市更新的城市结构调整、基础设施优化和轨道交通TOD开发等、国际国内城市间实力竞争、历史文化保护传承也会持续引发城市更新。

这个时期典型的案例包括：伦敦巴特西电厂（Battersea Power Station）改造更新，纽约利用废弃高架铁路建成的高线公园，北京首钢改造更新和上海基于滨江老旧工业仓储区和低效用地提质增效的城市更新。上世纪40年代后期开始，伦敦曾经建设了不少卫星城，并通过资源向新区集中缓解了部分城市问题。然而，老城区在此期间未能获得充分重视，最终促使英国政府于20世纪70年代末推动以“内城复兴”为代表的城市更新行动。

中国在第二代城市更新浪潮中也实施完成了不少成功案例，积累了丰富的经验。如北京的菊儿胡同，广州恩宁路永庆坊，深圳南头古城，北京崇雍大街，景德镇陶溪川，南京小西湖，宜兴蜀山古南街，扬州东关街等。居住区更新领域也涌现出新的变化。以重庆市红育坡片区老旧小区改造项目为例，其在推进过程中体现了吸引社会资本参与、多方共商共建、建立长效管理机制等特点。

第三代城市更新即所谓的“再城市化”。近些年，世界上一些国际都市在国内外社会经济发展利好的环境中，启动了“再城市化”的新一轮城市更新行动，标志着第三代城市更新的兴起。这一代更新主要是顺应时代发展，追求更高的市场效率和环境性能水准并提升城市竞争力，重点是公共空间、步行环境、脱碳绿色、数字时代新业态等。更新过程中，拆除功能和性能严重衰退的建筑（包括高层建筑），通过市场、建造、运维等维度的综合考量和成本-收益计算，新建性能和功能具有迭代性特征的新建筑。这些建筑通常更高、更密、科技含量更大，为城市发展与产业升级注入新动能。中国快速发展时期有大批量产的品质较低建筑，如粗放型的商业开发、工业园区、解困安置房和老旧小区建筑，也会在建筑保质期后（发生结构、材料、部件、构造性能的持续下降，出现类似的更新需求。相关典型案例包括：东京站城市更新，30年东京丸之内的持续更新，低碳绿色和宜居步行背景下的巴塞罗那再次城市更新，上海锦沧文华酒店更新以及南京石榴新村和浙工新村的原拆原建等。

三、城市更新实践探索

城市更新实践非常重要，尤其体现在以实际案例自下而上推动城市更新理论和制度上的创新。除了方针、政策和条规要求和类型学成果的“复制”参考，应注重内因启动、外因策应、时机把握、因地制宜、运维策划、多方加持的“一案一策”。为了说明这一理念，王院士列举了两个案例：

其一，石家庄因为穿城铁路隧道下地引发的正太广场周边地区的更新改造，目的在于挖掘石家庄城市发展源点的历史价值，寻求新动力，释放新活力，使其蕴含的历史文化价值和城市现代化进程交相辉映。

其二，扬州小秦淮河街区及原漆器二厂地段保护更新项目。小秦淮河贯穿扬州古城，是古城内唯一的城市内河，且处于扬州老城历史叠合区、明新城与旧城交界处，历史文化底蕴丰厚。该案例体现了：历史文化赓续、建筑推陈出新、设施性能提升、功能结构优化、安全韧性补强、低碳绿色加持、数字平台赋能、多方合作共赢。

总之，城市更新是城市运行和发展演变中一种经久不衰的活力激发再生的正向干预方式。在城市转段稳定发展和存量提质增效的背景下：城市的“科学规划”、“性能提升”、“活化再生”和“治理运维”占比逐渐会高于“建设”，城市设计会发挥更加重要的创新和治理作用。城市更新可以概括为“在城市中调适城市”（发展转段）、“在城市中改造城市”（破解问题）、“在城市中发展城市”（动能激发）、“在城市中建设城市”（重塑品质）、“在城市中活化城市”（新陈代谢），进而实现“存量提质增效”。城市更新涉及不同年代、复杂街区、产权地块、运维管理和众多利益相关者；对于历史城市，不仅需“留、改、拆、补”，还需要“保、改、活、用、建”并举。居民自发的“保中建”和“建中保”也应鼓励。城市更新方法路径则应求同存异、互商共进、由易到难、内外兼顾、渐进实施、长效运维。因此，考察城市更新三代发展的代际演进，科学合理地提高建设强度和性能效能对于提升城市的活力、更新对象的竞争力（城市竞合、市场盈利）和运维操作是必要的。其中也容纳了当代的积极创造、创新设计、数字动能接纳、绿色低碳更新探索。

城市是一个“琳琅满目”的博物馆，各个时代的代表性“藏品”样本均应呈现其高光时刻的价值。规划可以引领城市更新科学前行，设计创意可以助力营造“精品微量”的城市宜居生活场所，从而更好地呈现“老城市、新活力”的意义和价值。

*根据现场报告整理，已经专家审阅。整理人：李敏。